חוזה למכירת דירה- נקודות שחייבים לדעת!

article17מבוא

הדבר החשוב ביותר בנושא חוזה למכירת דירה הוא ראשית הוכחת הקשר בין הבעלים של הדירה לבין הדירה נשוא החוזה. עת עורכים חוזה למכירת דירה, ראשית על עורך הדין לבדוק בדוק היטב באמצעים מזהים וודאיים אל מול נסח הטאבו או אישור הזכויות  (כאשר הדירה רשומה בחברה משכנת), כי המוכר המתיימר למכור את הדירה אכן בעל הזכויות נשוא הדירה ומשכך  רשאי לעשות כן.

הרוב המכריע של האוכלוסייה הבוגרת במדינת ישראל, יתקשר לפחות פעם אחת בחייו במסגרת חוזה למכירת דירה.

חוזה למכירת דירה אינו דבר של בכך. שכן, לרוב מדובר בחוזה החשוב והיקר ביותר שאדם עושה ויעשה במהלך חייו. מכיוון שכך, אין להקל ראש כלל ועיקר עת אנו מבקשים לערוך  חוזה למכירת דירה, ולכן יש להקפיד על פרטיו, על הוראותיו ועל תוכנו הקפדה יתרה על קוצו של יוד- לא פחות מכך!!!

זיהוי הצדדים והדירה נשוא החוזה-

בפתח הדברים יצוין כי חוזה למכירת דירה הינו מעצם טיבו וטבעו סבוך ורווי פרטים ומכשולים. עת עורכים חוזה למכירת דירה, ישנם היבטים רבים ומגוונים של בחינה ובדיקה מדוקדקת ויסודית של הרישומים בגופים השונים, כגון: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל, בחברה משכנת וכו'..

זיהוי הצדדים הינו הדבר האלמנטארי והראשוני שיש לבצע טרם עריכת חוזה למכירת דירה. יש לבדוק בדוק היטב בעיקר את זהות המוכר באמצעות תעודת זהות   בהשוואה לרישום הדירה, במקרה הרלוונטי למשל בנסח הטאבו, ולוודא שאכן אותו אדם שניצב מולנו רשאי למכור את הנכס. במסגרת בדיקת הרישום הרלוונטי יש לבדוק למשל, האם הנכס מעוקל, משועבד, הוטל עליו צו כינוס נכסים, רשומה זכות לטובת צד ג', רשומות הערות אזהרה וכו' וכו'.. בוודאי שיש לבדוק את זהות הרוכש באופן מקיף ויסודי.

יש לבחון באמצעים מקצועיים כי הרישום של הדירה המונח לפנינו, הוא אכן אותו רישום אשר מתייחס לדירה נשוא החוזה אותו מבקשים לערוך הצדדים.

אי בדיקות כאמור לעיל ונוספות, או בדיקה חלקית או רשלנית של יסודות אלה, עלולה להסב לצדדים לעניין חוזה למכירת דירה, נזק בל ישוער ואף עלולה למוטט כלכלית ממש (!!!) את הצד הניזוק. טלו קונה אשר התקשר במסגרת חוזה למכירת דירה כאשר "מוכר" הדירה הינו נוכל ומתחזה אשר אינו רשאי כלל ועיקר למכור את הדירה נשוא החוזה. במקרה שכזה יכול הקונה התמים לאבד ממון רב, ובמקרה החמור יותר אף לאבד את כל רכושו ואף להיות שקוע בחובות "עד צוואר". לפיכך, עת עורכים חוזה למכירת דירה אין מקום לחובבנות או לחוסר מקצועית, כאן נדרשת רמה מקצועית גבוהה ביותר ללא כל פשרות או "הנחות".

מטבע הדברים קצרה היריעה מלהכיל את כל ההליכים  המתחייבים עת מבצעים חוזה למכירת דירה. ברם, במאמר זה נעמוד על עיקרי הדברים אשר בוודאי אינם מגיעים לכלל מיצוי במאמר מסוג זה בנושא חוזה למכירת דירה.

זכרון דברים??? 

זכרון דברים הוא "כלי" זמין ומצוי בשטח, אשר ישנה נטייה  לעשות בו שימוש לא אחראי וכלאחר יד.

במה דברים אמורים?

הסיטואציה השכיחה ביותר עת מתעורר הצורך לערוך זיכרון דברים, היא כאשר מוכר וקונה הדירה הגיעו לכלל החלטה כי הם מעוניינים בסופו של תהליך לחתום על חוזה למכירת דירה. או אז במרבית המקרים מכונן החשש בלב הצדדים מפני "בריחה" של הצד האחר מההסכמות אשר בשלב ההתחלתי והראשוני הועלו בעל פה.

בשלב זה לרוב עולה הרעיון של חתימה על זכרון דברים. שימו לב, זכרון דברים הוא כלי מסוכן אם עושים בו שימוש לא מקצועי, לא אחראי ונטול ידע!

משרדי לחלוטין אינו ממליץ לחתום על זכרון דברים בטרם נחתם חוזה למכירת דירה וזאת מהסיבות שתפורטנה להלן. מובאת כאן לשון סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969:

"התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". 

זכרון דברים כאמור נעשה לרוב באופן לא מקצועי, בלהט הרגע, תוך קושי רב להבין את השלכותיו ומשמעויותיו של זכרון הדברים. חלק גדול מהציבור אינו מבין את מהותו של זכרון הדברים ואינו מודע למשמעויותיו. על פי רוב, זכרון דברים מחייב את הצדדים לעסקת המקרקעין בכלל ולעניין חוזה למכירת דירה בפרט שכן ניתן לראות בו חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ללא ידיעת כל המשמעויות המשפטיות אשר זכרון הדברים טומן בחובו- מכאן גודלה של הסכנה. בציבור רווחת הדעה כי זכרון דברים זהו מסמך  קצר, שאינו מחייב את הצדדים ואין לו כל משמעות. יש להבין כי זכרון דברים הלוקה בחוסר פרטים, עלול להיות מושלם על ידי מנגנוני השלמה (אף על ידי בית המשפט), כאשר התוצר המוגמר יחייב את הצדדים כחוזה למכירת דירה  לכל דבר ועניין.

למותר לציין, כי אם אכן כך היה הדבר ואין לזכרון דברים כל משמעות, אזי לשם מה זקוקים אנו לזכרון דברים?!  המסקנה הברורה הינה לא להתפתות לחתום על זיכרון דברים אשר עלול להסב למי מהצדדים נזקים עצומים. שכן, הדרך הנכונה היא לפנות לעורך דין המומחה בנושאי מקרקעין למסור לו את פרטי הנכס נשוא העסקה ושאר פרטים רלוונטיים, אשר יבצע את הבדיקות המתחייבות ויערוך חוזה למכירת דירה באופן מקצועי ודקדקני, תוך מתן הגנה מרבית על זכויות הצדדים.

רישום ראשוני ודיווחי לרשויות המס –

במהלך טיפול בעריכת חוזה למכירת דירה, ישנם רישומי ביניים רבים שעל עורך הדין מוטלת האחריות לבצעם, כגון: רישום הערת אזהרה אשר באה להבטיח ולהגן על הרוכש, כי לא תבוצע כל עסקה הנוגדת את  הוראות חוזה למכירת דירה שנחתם בין הצדדים. המסגרת המקובלת היא  כי בעת החתימה על חוזה למכירת דירה, חותם המוכר על בקשה לרישום הערת אזהרה ומפקידה בידי עורך הדין של הרוכש, אשר עליו מוטלת האחריות לרשום הערת אזהרה בהזדמנות הראשונה, בכדי למנוע תרמית במסגרתה יימכר חלילה הנכס  פעמים נוספות לאחרים. מכירת דירה פעמיים או יותר מזה, אלה תרמיות שנעשו פעמים אינספור וברי כי ייעשו בעתיד כאשר על כף המאזניים נמצא לעיתים כל כספו של הקונה, ואף עתידו ועתיד ילדיו ומשפחתו תלויים בכך. לפיכך, בנושאים אלה אין מקום לפשרות ולחובבנות, שכן הנזקים העלולים להיגרם הם עצומים ובלתי ניתנים לשיעור. לא נפריז אם נאמר כי הדבר החשוב ביותר (לאחר הבדיקות הראשוניות של זיהוי הצדדים כאמור לעיל)  בעת תהליך  חוזה למכירת דירה, הוא רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש אשר בא להבטיח כי כספו של הרוכש מוגן והוא לא הניח את כספו על קרן הצבי.

בגין עריכת חוזה למכירת דירה, ישנה חובת דיווח על פי דין לשלטונות מיסוי מקרקעין אודות ביצוע העסקה נשוא חוזה למכירת דירה. חיוב במס השבח ככל וישנו מוטל על המוכר, וכי חיוב במס רכישה ככל וישנו מוטל על הרוכש.

רישום הזכויות נשוא הדירה על שם הרוכש-

בסיום התהליך נשוא חוזה למכירת דירה כאשר הרוכש שילם את מלוא התמורה והמוכר נתן לרוכש בתמורה חזקה (מפתחות הדירה), על עורך הדין לדאוג לרישום הזכויות נשוא הדירה על שם הרוכש. זוהי בעצם נקודת הסיום כאשר מתבצע הליך נכון ותקין. ייבצר מעורך הדין לרשום את הזכויות נשוא הדירה על שם הרוכש אם לא יהיו בידיו את מלוא מסמכי היסוד מושא חוזה למכירת דירה  על מנת לעשות כן. חלק ממסמכי היסוד הם אישורי פטור או לחילופין אישור על ביצוע תשלום מיסים, הן לרשויות המס (שבח ורכישה) והן לרשויות המקומיות (עירייה  וועדה מקומית). בסיום התהליך על עורך הדין להמציא לרוכש מסמכי רישום מהם יעלה כי הנכס נרשם על שם הרוכש כדין, כאשר לעיתים רבות לטובת הבנק המלווה לרוכש ירשם שיעבוד- משכנתא, אותה נטל הרוכש על מנת שיוכל לעמוד בהתחייבויותיו נשוא חוזה למכירת דירה.

סיכום-

אכן חוזה למכירת דירה הינו עניין סבוך ורווי פרטים ומכשולים. בהינתן מצב זה, זה בהחלט לא המקום "לקיצורי דרך", שכן קיצורי דרך עלולים להביא את הצד "המקצר" לאבדון ואף לאסון כלכלי שיפקוד אותו בעטיו של "קיצור הדרך". הסיבות לכך הן ברורות ופשוטות כאחד, שהרי נזקים כלכליים שעלולים להיגרם למי מהצדדים בעניין חוזה למכירת דירה, שנעשה באופן לא מקצועי ולא רציני  הם נזקים עצומים אשר להם השלכות קשות ביותר לניזוק.

אין משמעות הדבר כי יש להימנע מעריכת חוזה למכירת דירה, אלא יש לעשות זאת באופן מקצועי, זהיר ונכון. הדבר דומה בדיוק נמרץ לנהיגה במכונית, שימוש מושכל ונבון יוביל אותנו ליעד- מחוז חפצינו בשלום ובבטחה, ואילו שימוש רשלני ולא זהיר במכונית יוביל אותנו לתאונה מחרידה אשר  תוצאותיה ברורות ומיותר לפרטן. כאשר עסקינן בנושא חוזה למכירת דירה, יש להקפיד הקפד היטב על מכלול הפרטים וביצוע ההליכים המתחייבים לבל תיגרם תאונה משפטית, אשר איש אינו חפץ בה ונזקיה הם בלתי ניתנים לשיעור.  

עוד באתר- עורך דין מקרקעין בקריות             

לחץ כאן כדי לקרוא עוד אודות חוזי דירות 

מאמר בנושא חמישה כללי חובה שחייבים לדעת ברכישת דירה מכונס נכסים

אולי יעניין אתכם לקרוא מאמר מעניין בנושא תביעה אזרחית נגררת לפלילים

 

הבהרות משפטיות-

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל בנושא חוזה למכירת דירה, אינו אלא סקירה כללית בלבד של נושא חוזה למכירת דירה, ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים הסבוכים אשר רלוונטיים לעניין חוזה למכירת דירה.

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או צעדים ו/או הליכים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת ביצוע חוזה למכירת דירה, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה.