רוכשים דירה?? אתם חייבים לקרוא את זה – מאת עו"ד חגי אורגד

עת צדדים עומדים לפני חתימה על חוזה מכר דירה ובייחוד נכון הדבר באשר לרוכשים דירה, עליהם לברר טרם החתימה על חוזה מכר או אף על זכרון דברים את זהות הבעלים של הדירה וכן לוודא שהדירה איננה מעוקלת, לא הוטל בגינה כל צו לרבות צו מניעה ו/או צו הריסה ו/או כל מגבלה אחרת. בהקשר זה אנו חייבים לציין כי שעבוד לטובת הבנק אשר אנו רואים כדבר שבשגרה בנסחי לשכת הרישום מקרקעין (טאבו), הינו דבר שכיח למדי אשר אין כל סיבה להיבהל ממנו, שכן ברוב המכריע של המקרים מדובר בשעבוד אשר נרשם כתוצאה מנטילת הלוואת משכנתא מהבנק, עת המוכרים היו בכובע של רוכשים בעסקת המקרקעין הקודמת אשר ביצעו.

לא סוד הדבר שמרבית המתקשרים כרוכשים בעניין חוזה מכר דירה הינם מבצעים את עסקת חייהם, שכן בדרך כלל זוהי העסקה הגדולה ביותר שמבצע אדם במהלך חייו עת הוא חותם על חוזה מכר דירה.

נוכח האמור, ברור לכולנו שחוזה מכר דירה הינו מסמך בעל חשיבות עליונה אשר יש להקפיד על פרטיו הקפדה יתרה וכן לנהל משא ומתן משפטי עיקש על מנת שהרוכש שלנו יהיה מוגן וכן שזכויותיו תשמרנה, ובסופו של יום הוא יקבל את החזקה בדירה אשר רכש וכן שהדירה תרשם בשלמות על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

אך בכך לא די לנו, מכיוון שבמסגרת עריכת חוזה מכר דירה על עורך דין מקרקעין  לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בגין חוזה מכר דירה.

הערת אזהרה אשר נרשמת מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), באה למעשה להבטיח את זכויות הרוכש שהתקשר בחוזה מכר דירה על מנת שחלילה הרוכש לא ייפול בפח במסגרת תרמית או הונאה וכי הנכס / הדירה ימכר לרוכשים נוספים תוך עבירת עבירה פלילית וקבלת דבר במרמה.

נסביר, עת אנו עומדים בפני חתימה על חוזה מכר דירה, יש לדאוג לקבל נסח טאבו "טרי" ומעודכן זאת בכדי לבחון את המצב המשפטי לאשורו ולעמוד על מכלול הזכויות מושא הנכס אותו אנו מבקשים לרכוש, וכן לבחון האם מי שמתיימר למכור לנו את הנכס אכן רשאי לעשות כן.

בהקשר זה יצוין, כי רישום הערת אזהרה מכח חוק המקרקעין כשמו כן הוא, שכן מטרתו של הרישום להזהיר קונים אחרים לבל יתקשרו בעסקת מקרקעין בגין אותו נכס מקרקעין.

לא ניתן ואף אין צורך, לפרסם על גבי עצים בפארק או בעיתון או בכל מקום אחר כי נכרתה ובוצעה עסקת מקרקעין. הרי משנרשמה בטאבו הערת אזהרה מכוחו של סעיף 126 לחוק המקרקעין  רואים ברישום הערת האזהרה אשר נרשמה כאמור, כהערה אשר ידועה לכולי עלמא, כלומר משנרשמה הערת אזהרה הדבר ידוע או צריך להיות ידוע למעשה לכל העולם, מכיוון שעל מתקשר בחוזה מכר מקרקעין שומה  לדאוג לקבלת נסח טאבו טרי ומעודכן, או אז הוא יתקל בהערת האזהרה אשר תזהירו לבל יתקשר בעסקה אשר תגרום לתאונה משפטית ולמעשה תהווה עסקה נוגדת לעסקה הראשונה (בגינה נרשמה הערת אזהרה).

נבהיר שעקרונית בעל רישום הערת האזהרה הראשונה אשר התקשר בחוזה מכר מקרקעין בתום לב, גובר על אדם אחר אשר בא לאחריו ומבקש להתקשר בעסקת מקרקעין בגין אותו נכס.

לכן ישנה חשיבות עליונה לרשום הערת אזהרה אשר זו מגינה על הרוכש במסגרת חוזה מכר מקרקעין.

על עורך דין  מקרקעין לדאוג עת הוא מייצג רוכש במסגרת חוזה מכר דירה, כי הוא יקבל לידיו בעת סיום העסקה את מלוא המסמכים לשם רישום נכס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), שאם לא כן לא יהא בידיו לרשום את הזכויות נשוא עסקת המקרקעין.

הדברים האמורים לעיל נכונים ברמת העיקרון גם לגבי מקרקעין אשר אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין ואלה רשומים למשל בחברה משכנת, לכן יש כמובן לראות את הדברים האמורים בשינויים המחויבים.

חשוב לציין, כי עת עורכים חוזה מכר מקרקעין, יש במקרים המתאימים דרישה לבדוק את הזכויות אף ברשות מקרקעי ישראל בדבר תקפות חוזה החכירה, תנאיו וכן כל מגבלה אחרת (כגון הגבלה בהעברה או בהורשה) אשר הוטלה על ידי רשות מקרקעי ישראל (לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). בהקשר זה חשוב לציין כי עקרונית אין סנכרון בין המערכות, היינו בין לשכת רישום המקרקעין (טאבו) לבין רשות מקרקעי ישראל למשל, שכן בהחלט יתכן הדבר שחוזה חכירה אשר נחתם ברשות מקרקעי ישראל יהא בעל תוקף מוגבל או לחילופין יחודש, והדבר לא יבוא לידי ביטוי בלשכת רישום המקרקעין.

לכן, נדרשת כאן מומחיות ובקיאות בפרטים על מנת לבחון את כשירות העסקה ואין הדבר מתאים לעבודה חובבנית, שכן נדרשת מקצועיות משפטית המלווה בניסיון רב על מנת להוביל עסקת מקרקעין באופן תקין ונכון מתחילתה ועד סופה אשר יהיה ברישום נכון ותקין בלשכת רישום המקרקעין או בחברה משכנת או במרשם אחר, הכל לפי עניין.

קרא עוד

הרחיבו את הידע בנושא זכרון דברים

מאמר בנושא חמישה כללי חובה שחייבים לדעת ברכישת דירה מכונס נכסים

לחצו כאן וקראו על חוזה מקרקעין

הבהרות משפטיות-

יצוין כי האמור במאמר זה לעיל בדבר חוזה מכר דירה, אינו אלא סקירה כללית בלבד של נושא חוזה מכר דירה, ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים המורכבים בנושא חוזה מכר דירה  או חוזה מכר מקרקעין.

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים בענייני מקרקעין או בכל נושא ו/או תחום אחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת עריכת חוזה מכר בכלל ובעניין חוזה מכר דירה בפרט, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לתוצאות הרצויות.