1. זכרון דברים למכירת דירה מהו?
זכרון דברים למכירת דירה הוא בדרך כלל מסמך קצר אותו יוצרים הצדדים, המתאפיין בכך שהוא זמין ומצוי בשטח, אשר ישנה נטייה לעשות בו שימוש לא אחראי וכלאחר יד כפי שיוסבר. הצדדים לעניין זכרון דברים למכירת דירה רוצים להבטיח באמצעותו שהעסקה לא "תחמוק".
הסיטואציה השכיחה ביותר עת מתעורר הצורך לערוך זכרון דברים למכירת דירה, היא כאשר מוכר וקונה הדירה הגיעו לכלל החלטה כי הם מעוניינים להתקשר בעסקה למכירת הדירה, לשם הבאת רצונם זה לידי ביטוי הם חותמים על מסמך המכונה זכרון דברים למכירת דירה. בסופו של התהליך הצדדים מתכוונים לחתום על חוזה מפורט למכירת דירה.
2. מדוע הצדדים "מתפתים" וחותמים על זכרון דברים למכירת דירה?
"צורך השעה", "צורך מיידי" או כל הגדרה דומה אחרת שתשערו בנפשכם תהיה נכונה. ברוב המכריע של המקרים, הצדדים חותמים על זכרון דברים למכירת דירה כאשר קיים חשש בלב הצדדים מפני "בריחה" של הצד האחר מההסכמות אשר בשלב ההתחלתי והראשוני הועלו בעל פה. בשלב זה לרוב עולה הרעיון של חתימה על זכרון דברים למכירת דירה. סיבה נוספת לחתימה על זכרון דברים למכירת דירה, היא שכנוע ומתן "הסברים" כי מדובר בחתימה פורמלית בלתי מחייבת. אז זהו שלא, ייאמר מייד כי זכרון דברים למכירת דירה הינו הסכם משפטי מחייב (גם מחייב!!) לכל דבר ועניין.
3.מהי משמעותו של זכרון דברים למכירת דירה?
זכרון דברים למכירת דירה הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. שימו לב, זכרון דברים למכירת דירה הוא כלי מסוכן אם עושים בו שימוש לא מקצועי, לא אחראי ונטול ידע!
זכרון דברים למכירת דירה כאמור, נעשה לרוב באופן לא מקצועי, בלהט הרגע, תוך קושי רב להבין את השלכותיו ומשמעויותיו של זכרון דברים למכירת דירה. חלק גדול מהציבור אינו מבין את מהותו של זכרון דברים למכירת דירה ואינו מודע למשמעויותיו. על פי רוב, זכרון דברים מחייב את הצדדים לעסקת המקרקעין וניתן לראות בו חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ללא ידיעת כל המשמעויות המשפטיות אשר זכרון דברים למכירת דירה טומן בחובו- מכאן חומרתה של הסכנה. יש להבין כי זכרון דברים למכירת דירה הלוקה בחוסר פרטים, עלול להיות מושלם על ידי מנגנוני השלמה (אף על ידי בית המשפט), כאשר התוצר המוגמר יחייב את הצדדים כחוזה למכירת דירה לכל דבר ועניין. שימו לב, זכרון דברים הוא כלי מסוכן אם עושים בו שימוש לא מקצועי, לא אחראי ונטול ידע!
4. האם מומלץ לחתום על זכרון דברים למכירת דירה?
לאור האמור לעיל נראה שהתשובה לשאלה ברורה. משרדי לחלוטין אינו ממליץ לחתום על זכרון דברים למכירת דירה בטרם נחתם חוזה מכר מפורט וסופי. זוהי לשון סעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". זכרון דברים למכירת דירה נעשה כאמור, לרוב באופן לא מקצועי, ללא בדיקה משפטית, תכנונית ופיזית מקיפה ונדרשת תוך קושי רב להבין את השלכותיו ומשמעויותיו של זכרון דברים למכירת דירה. חלק גדול מהציבור אינו מבין את משמעותו של זכרון דברים למכירת דירה ואינו מודע למשמעויותיו מכח הוראות סעיף 8 כאמור לעיל.
שגוי מיסודו הרושם שנוצר בציבור כי זכרון דברים למכירת דירה זהו ניסוח קצר, שאינו מחייב את הצדדים ואין לו כל משמעות.
דעו כי בעצם החתימה על זכרון דברים למכירת דירה אתם כבולים למסגרת משפטית אשר מחד היא מחייבת ומאידך היא חסרה פרטים, דבר הגורם לניהול מו"מ תחת לחץ וסכנה כי איש יתבע את רעהו בגין הפרת חוזה אשר הפיצוי המוסכם בגינו עלול להגיע לכדי עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף למאות אלפי שקלים, לזאת נוספת האפשרות שמי מהצדדים ידרוש את ביצוע זכרון הדברים "בעין" היינו אכיפה ומימוש ככתבו וכלשונו.
היזהרו במיוחד מלחץ העלול להיות מופעל עליכם על ידי מתווך המוציא מהמגירה זכרון דברים. עמדו על זכותכם להיוועץ בעורך דין מתמחה במקרקעין בטרם תחתמו על מסמך משפטי מחייב כגון זכרון דברים למכירת דירה. זכרו כי המתווך אינו עורך דין ומשכך חל עליו איסור חוקי ליתן לכם ייעוץ משפטי. ייעוץ משפטי רשאי לתת לכם רק עורך דין מוסמך, במקרה דנן לאור מורכבות העניין ראוי בוודאי שעורך הדין יהיה מתמחה בתחומו.
5. סיכום –
המסקנה הברורה הינה לא להתפתות לחתום על זכרון דברים אשר עלול להסב למי מהצדדים נזקים עצומים. שכן, הדרך הנכונה היא לפנות לעורך דין המתמחה בענייני מקרקעין למסור לו את פרטי הנכס נשוא העסקה ושאר פרטים רלוונטיים, אשר יבצע את הבדיקות המתחייבות ויערוך חוזה באופן מקצועי, דקדקני ואחראי כאחד תוך מתן הגנה מרבית על זכויות הצדדים.
כפי שרואות עיננו, סוגיית זכרון דברים למכירת דירה בפרט והסכמי מקרקעין בכלל הינן סוגיות סבוכות ורוויות פרטים אשר ראוי שינתן להן מענה מקצועי מהמעלה הראשונה.
לפיכך, בנושאי מקרקעין ראוי לפנות לעורך דין מתמחה בתחום המקרקעין אשר הינו בקיא בתחום, מצוי בפרטיו ויודע היטב לבצע היטב את מלאכתו המשפטית.
הבהרות משפטיות –
יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל בנושא זכרון דברים, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה כלל ועיקר את מכלול ההיבטים הסבוכים, אשר רלוונטיים לעניין זכרון דברים למכירת דירה בפרט ולדיני המקרקעין בכלל.
אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.
אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות העומדות על הפרק עת מתעוררת סוגייה משפטית בנושא זכרון דברים למכירת דירה או בנושא נדל"ן, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה.
