הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר/ מאת עו"ד חגי אורגד

הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר/ מאת עו"ד חגי אורגד

 מבוא –

כולנו מכירים היטב את הסיטואציה במסגרתה משכיר (בעלים של נכס) כורת עם שוכר (דייר המיועד להתגורר בנכס) חוזה שכירות.

חוזי שכירות הם חוזים נפוצים ושכיחים מאוד במחוזותינו. ייתכן שמכך נובעת הגישה של הרוב המכריע של הציבור להתייחס לחוזי שכירות כאל דבר פעוט, אשר אין טעם בעניינו "לעמוד על קוצו של יוד" או חבל לבזבז זמן על התעכבות בגין פרטים "קטנים" וכו' וכו'…

ככלל חוזה נכרת ובא לאויר העולם כתוצאה של מפגש אינטרסים. לצד אחד של החוזה יש מה להציע לצד שמנגד, ואילו הצד שמנגד מסכים לתנאי החוזה (לעיתים רבות לאחר ניהול מו"מ) ומסכים לשלם עבור היישום החוזי. חוזה שכירות "נולד" על פי רוב לאחר קריאת מודעת פרסום, ניהול משא ומתן, קרי סיכום כל ההיבטים המסחריים והמשפטיים, גובה תשלום שכר הדירה, תנאי תשלום, מועד כניסה לנכס, אפשרות/ אי אפשרות  למתן אופציות וכו' וכו'…

המסגרת החקיקתית –

ראוי להבהיר  כי חוזה לשכירות דירה הינו בבסיסו הסכמה המהווה מיזם משותף של הצדדים לו, היינו המשכיר והשוכר. למותר לציין,  כי חלים על חוזה לשכירות דירה, דיני החוזים הכלליים לרבות הפסיקה העניפה שנפסקה בעטיין של סוגיות משפטיות כנושא מאמרינו, אשר באות לפתחו של בית המשפט ללא הרף וכדבר שבשגרה. משכך, חוקים מרכזיים שהינם עמודי התווך בעולם המשפט הישראלי מהווים פלטפורמה איתנה למערכת היחסים המיוחדת שנוצרת בין משכיר לשוכר.

 דוגמא לחוקים הללו (אשר בהם יוכל המעיין הסקרן להרחיב ולקרוא):

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973;

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל- 1970;

חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971;

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984;

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א 1970, רקע כללי –

זהו החוק המסדיר את סוגיית התרופות, כלומר אפשרות לרפא את הפגם שנוצר, וליתן לנפגע מההפרה אפשרות לאזן את המצב שנוצר לרעתו לאור הפרת החוזה על ידי המפר.

במסגרת חוק זה, נקבעו מספר דרכים להתמודדות עם הפרת חוזה, על פיו זכאי הנפגע מהפרת חוזה לתבוע לבטל את החוזה או שמא לקיימו (כלומר לאוכפו), כן זכאי הנפגע מהפרת חוזה לפיצויים.

להלן נעיין בסעיף 2 לחוק:

תרופות הנפגע –

הופר חוזה, זכאי הנפגע לתבוע את אכיפתו או לבטל את החוזה, וזכאי הוא לפיצויים, בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן, והכל לפי הוראות חוק זה.

ככלל, הנפגע מהפרת חוזה זכאי לאכיפתו, קרי, לקיום החוזה, אלא אם התקיים אחד מארבעת החריגים הבאים-

להלן נעיין בסעיף 3 לחוק:

הזכות לאכיפה –

הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה:

1. החוזה אינו בר ביצוע.
2. אכיפת החוזה היא כפייה לעשות או לקבל, עבודה אישית, או שירות אישי.
3. ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט, או לשכת ההוצאה לפועל.
4. אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות העניין. 

סעדים להם זכאי הנפגע מההפרה –

ככלל, אלו הן חלופות הסעדים בחוק החוזים תרופות: ביטול והשבה, אכיפה ופיצויים.

הנחת היסוד היא כי סעד האכיפה הוא הסעד העיקרי והראשוני אשר יוענק לנפגע מהפרת חוזה. לנפגע ישנה אפשרות נוספת והיא לבחור בביטול החוזה, או אז תחול חובת השבה. יודגש, כי אם הנפגע יבחר בסעד הביטול לא יוכל לתבוע אכיפה, שכן רכיבים אלה הינם מנוגדים זה לזה.  למותר לציין, כי המסגרת החקיקתית המוזכרת לעיל הינה רלוונטית ביותר במקרה של הפרת חוזה שכירות מטעם המשכיר.

המסגרת המקובלת ביחסי משכיר – שוכר-

במרבית חוזי השכירות ימסור השוכר 12 המחאות עוקבות לפקודת המשכיר בגובה דמי השכירות החודשיים כל אחת. השוכר יקבל מאת המשכיר את מפתח הדירה בהתאם לתאריך "כניסת הדייר" הנקבע בחוזה השכירות.

זוהי אם כן, הסיטואציה המוכרת והידועה לכל. אולם המציאות מורכבת הרבה יותר, שכן לעיתים רבות המשכיר "מוצא" שוכר משתלם יותר (מהשוכר עימו כרת חוזה שכירות), ואז המשכיר עושה כל שלאל ידו על מנת "להשתחרר" מחוזה השכירות, "השתחררות" זו של המשכיר בניגוד לחוזה השכירות ולדין, מהווה הפרת חוזה השכירות מצד המשכיר.

סיטואציה זו עלולה להתרחש אף כאשר המשכיר מוצא רוכש פוטנציאלי שירכוש במחיר משתלם במיוחד את הנכס נשוא חוזה השכירות, או אז עלולה להיות למשכיר המוטיבציה (ואולי ביתר שאת) "להשתחרר" מחוזה השכירות.

למותר לציין, כי הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר כמתואר לעיל, גורמת לשוכר נזקים למכביר הן כספיים והן נזקים שאינם ממוניים. שהרי השוכר מתכונן בכל מאודו למעבר לנכס אותו הוא שכר, ייתכן מאוד שהשוכר הודיע לבעל הנכס (בו הוא גר כעת) כי הוא מפנה את הנכס, ומשכך ייתכן שהסיטואציה הגיעה לנקודת אל חזור. קרי, כרגע נמצא השוכר במלכוד שהרי אף בנכס הנוכחי בו הוא גר לא יוכל להמשיך ולהתגורר.

זהו אם כן מקרה קלאסי של הפרת חוזה שכירות מצד המשכיר, המזכה את השוכר בפיצוי וייתכן שאף באכיפה של חוזה השכירות. באם אכיפה של חוזה השכירות איננה אפשרית וברת ביצוע במקרה הנדון, אזי  ראוי שהפיצוי יביא לידי ביטוי את הטרחה במציאת דיור חלופי, ההוצאות הכספיות שנגרמו בשל כך לרבות שימוש בשירותי עורך דין, שימוש בשירותי תיווך, ביטול ההובלה שתוכננה, הפסד ימי עבודה ועוד ועוד..

בנקודה זאת, ראוי לציין את החשיבות הנעלה שיש לחוזה שכירות אשר ערוך כדבעי בצורה מקצועית וממצה, אשר נותן מענה להפרת חוזה שכירות מצד המשכיר כפי שמתואר לעיל.

כמעט מיותר לציין, שחוזה מקצועי נבחן "ביום הדין", משמע כל עוד הצדדים לחוזה השכירות "מסתדרים" והכל מתנהל על מי מנוחות, אזי חוזה השכירות הוא לא יותר מקישוט. ברם, באם התגלע סכסוך בין הצדדים לחוזה השכירות, או אז לכל מילה ומילה בחוזה השכירות ישנה משמעות אדירה, ומכאן חשיבותה של עריכת חוזה שכירות באופן מקצועי וממצה, אשר נותן מענה פרטני לכל הפרמטרים החיוניים ואשר דואג לזכויות ולאינטרסים של הצדדים.

סיטואציה בעייתית לא פחות הינה כאשר בעל הנכס, קרי המשכיר, מסרב לתקן ליקויים שהתגלו בדירה נשוא חוזה השכירות, כדוגמת צינור מים שהתפוצץ, סיטואציה אשר הופכת את חייו של השוכר בדירה לבלתי נסבלים בעקבות המפגע כאמור שמוזנח ואינו מטופל על ידי בעל הנכס המשכיר.

במקרה המתואר לעיל, לשוכר ישנה אפשרות לתקן את הליקוי על חשבונו (תוך מתן הודעה למשכיר) ולקזז זאת מדמי השכירות. ברם, באם המשכיר יחליט להגיש תביעה על אי תשלום שכר דירה מלא, יהא צורך להמציא הוכחות על כך שהיה צורך בתיקון והדבר אכן היה חיוני וכן קבלות בגין תשלום לאיש מקצוע אשר ביצע את תיקון הליקוי.

אולם גם במקרה המוזכר מעלה ייתכן שנושא התיקונים בחוזה השכירות הוטל על השוכר, או אז הוראות חוזה השכירות מחייבות.

יש לנהוג משנה זהירות כאשר אין בחוזה השכירות הוראה המתייחסת לאפשרות של זכות קיזוז של השוכר משכר הדירה. אם אכן כך הדבר וזהו המצב המשפטי, אזי הברירה שנותרה היא להגיש תביעה או לחילופין להודיע על ביטול החוזה באופן חד צדדי (צעד אותו יש לשקול באופן מדוד, זהיר ואחראי שכן המשמעויות המשפטיות הינן כבדות משקל).

יש להבהיר אם כן במסגרת חוזה שכירות הבהר היטב, מהם הסעיפים אשר הצדדים רואים אותם כסעיפים שהפרתם מהווה הפרת חוזה יסודית. שכן הפרת חוזה יסודית מעניקה לנפגע סעד של ביטול, קרי הפסקת ההתקשרות החוזית – משפטית עם המשכיר.

סיכום –

כפי שרואות עיננו, סוגיית הסכמי שכירות הינה סוגיה  סבוכה ורווית פרטים אשר ראוי שיבואו לידי ביטוי בחוזה שכירות ערוך כדבעי.

לפיכך, בנושא עריכת חוזי שכירות ראוי לפנות לעורך דין מומחה בתחום המקרקעין אשר הינו בקיא בתחום, מצוי בפרטיו ויודע היטב לבצע את מלאכתו המשפטית נאמנה, על מנת שיוביל את הלקוח לתוצאות הרצויות.

הבהרות משפטיות –

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה כלל ועיקר את מכלול ההיבטים הסבוכים, אשר רלוונטיים לחוזי שכירות בפרט ולדיני המקרקעין בכלל.

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות העומדות על הפרק עת מתעוררת סוגיית הפרת חוזה שכירות, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה.