הפרת חוזה שכירות מצד השוכר

הפרת חוזה שכירות מצד השוכר / מאת עו"ד ונוטריון חגי אורגד

1. רכשתם דירה להשקעה, שיפצתם, לעיתים גם נטלתם הלוואת משכנתא וכעת הגיע הרגע המיוחל והוא השכרת הנכס לשוכר בכדי לקבל תשואה וסוף סוף לראות ולהנות מפירות השקעתכם.
2. לעיתים נכס אשר תכננתם כי יניב השקעה הופך לנטל ולהתחייבות זאת במקום להפוך להשקעה מניבה ולהכנסה פאסיבית. זאת במקרים רבים בשל הפרת חוזה שכירות מצד השוכר כאשר לשוכר טענות לעיתים מוצדקות ולעיתים לא, בגין ליקויים בנכס, שכנים מטרידים, סביבה רועשת וכיוצ"ב.
3. לעיתים רבות שוכר הנכס יטען טענות שאינן מתכתבות עם המציאות בדבר ליקויים לכאורה אשר קיימים בנכס, כאשר בפועל אין באמת ליקויים אלא מדובר בטענות כוזבות אשר מטרתן להשתחרר מחוזה השכירות. הפרת חוזה שכירות מצד השוכר הינה למעשה אי כיבוד התחייבויות השוכר בהתאם לחוזה השכירות שכרתנו עמו.
4. הפרת חוזה שכירות מצד השוכר יכולה לבוא לידי ביטוי בכך שהשוכר חדל מלשלם את דמי השכירות, לעיתים כאשר ההמחאות שלו חוללו (חזרו), לעיתים בשל כך שזה הבטיח בטחונות וערבויות ולא עמד בהתחייבותו והלה לא המציא את הביטחונות כפי שהתחייב.
5. הפרת חוזה שכירות מצד השוכר יכולה אף לבוא לידי ביטוי בכך ששוכר הנכס מקים רעש או מפריע לשכנים בכל דרך אחרת, זאת בניגוד להוראות החוזה וכן בניגוד לכל דין.
6. הפרת חוזה שכירות מצד השוכר עלולה לבוא לידי ביטוי אף בשימוש במושכר שלא על פי המוסכם או בניגוד לכל דין, כך למשל הפרת חוזה שכירות מצד השוכר עלולה לבוא לידי ביטוי כאשר אדם שכר דירה והלה החליט להופכה למשרד או למחסן בניגוד להוראות חוזה השכירות וכן בניגוד לתב"ע ובניגוד לכל דין.
7. בכדי להימנע ממצב של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר חשוב שנבחן בחון היטב טרם השכרת הדירה לשוכר פוטנציאלי מי הוא למעשה אותו שוכר שאנו עתידים לתת בידיו את הנכס, מה הם אמצעיו הכלכליים של השוכר, היכן הוא עובד, מה מצב משפחתו, מה מספר הנפשות הצפויים להתגורר במושכר, האם יש לשוכר תיקי הוצאה לפועל פתוחים או שמא הלה מצוי או היה מצוי בהליך פשיטת רגל. בדיקות אלה הינן בעלות חשיבות נעלה על מנת לצמצם לכדי המינימום האפשרי את הסיכוי שייווצר מצב של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר .
8. הפרת חוזה שכירות מצד השוכר עלולה להסב לבעל דירה נזקים כלכליים עצומים ובמקרים קיצוניים אף לגרום לו לאבד את הנכס, כך למשל בעל נכס אשר השכיר דירה ומשלם באמצעות דמי השכירות את הלוואת המשכנתא לבנק המשעבד יתקשה לשלם את תשלומי הלוואת המשכנתא באם יהא מצב של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר , שכן הבנק אינו צד לחוזה השכירות אל מול השוכר וברור לנו שהבנק המשעבד ידרוש לקבל את התשלום החודשי נשוא ההלוואה מבלי קשר ומבלי להתעניין בתשלומים אשר מתקיימים בפועל על ידי השוכר או באם השוכר חדל מלשלם את התשלומים בעטיה של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר .
9. במקרים בהם מתמיד השוכר בכך שהוא מצוי במצב של הפרת חוזה שכירות מצד השוכר זאת לצערו של בעל הנכס, ובשל כך בכל הנכס לא עומד בתשלומים נשוא הלוואת המשכנתא, עלול הבנק בהליכים המקובלים למנות עורכי דין שישמשו ככונסי נכסים וימכרו את הנכס בשוק החופשי לצד ג' ולכל המרבה במחיר, ובכך עלול בעל הנכס לאבד את נכסו והכל בשל הפרת חוזה שכירות מצד השוכר .
10. כך למשל החובה לשלם דמי שכירות אשר מעוגנת כמובן בחוזה השכירות כחובה ראשית של השוכר מעוגנת אף בסעיף 13 (א) לחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971 (להלן: "החוק") ובסעיף 14 לחוק נקבעו אף מועדי התשלום ומקומו.

סיכום–

אכן עניין הפרת חוזה שכירות מצד השוכר הינו עניין סבוך ורווי פרטים ומכשולים. בהינתן מצב זה, הרי שכאן בהחלט זה לא המקום "לקיצורי דרך", שכן קיצורי דרך עלולים להביא את הצד "המקצר" לאבדון. הסיבות לכך הן ברורות ופשוטות כאחד, שהרי נזקים כלכליים עלולים להיגרם למי מהצדדים בעניין הפרת חוזה שכירות מצד השוכר הנעשה באופן לא מקצועי ולא רציני, הנזקים עלולים להיות עצומים אשר להם השלכות קשות ביותר.

אין משמעות הדבר כי יש להימנע מעריכת חוזים או מביטולם כאשר נכון הדבר אלא יש לעשות זאת באופן מקצועי- משפטי, זהיר ונכון. הדבר דומה בדיוק נמרץ לנהיגה במכונית, שימוש מושכל ונבון יוביל אותנו ליעד- מחוז חפצינו בשלום ובבטחה, ואילו שימוש רשלני ולא זהיר במכונית יוביל אותנו לתאונה מחרידה אשר תוצאותיה ברורות, אינן רצויות ומיותר לפרטן. כאשר עסקינן בנושא כה רגיש כגון הפרת חוזה שכירות מצד השוכר בייחוד בתקופה כה רגישה בה אנו שרויים בצל משבר הנגיף קורונה יש להקפיד הקפד היטב על מכלול הפרטים וביצוע משפטי ומקצועי לעניין הליך הפרת חוזה שכירות מצד השוכר לכן ישנה חשיבות עליונה לכך שיערך חוזה שכירות על ידי עורך דין מקצועי שהוסמך לכך ועוסק בתחום החוזים ובעל ניסיון רב בתחום.

עורך הדין אורגד חגי הינו עורך דין ונוטריון ותיק מאוד ומנוסה בענייני מקרקעין וחוזים לרבות בעניין הפרת חוזה שכירות מצד השוכר .

הבהרות משפטיות–

תנאי לקריאת מאמר זה הינו הסכמה לתוכן ההבהרות המשפטיות המופיעות באתר משרד עורכי דין ונוטריון חגי אורגד וכן אלה המצויות מטה.

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל בנושא הפרת חוזה שכירות מצד השוכר אף בצל משבר הנגיף קורונה אינו אלא סקירה כללית בלבד של נושא הפרת חוזה שכירות מצד השוכר אף בצל משבר הנגיף קורונה ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים הסבוכים אשר רלוונטיים לעניין הפרת חוזה שכירות מצד השוכר אף בצל משבר הנגיף קורונה .

אין לראות בתוכן המאמר בעניין הפרת חוזה שכירות מצד השוכר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי בכלל ובנושא הפרת חוזה שכירות מצד השוכר בכלל ואף בצל משבר הנגיף קורונה בפרט. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטת פעולות ו/או צעדים ו/או הליכים כאלה ואחרים אף בנושא הפרת חוזה שכירות מצד השוכר . כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר בנושא הפרת חוזה שכירות מצד השוכר .

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת עסקינן בעניין הפרת חוזה שכירות מצד השוכר בכלל ואף בצל משבר הנגיף קורונה יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין מנוסה המומחה בתחום המקרקעין והחוזים והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תבוצע באופן משפטי-מקצועי, נכון ונבון.

אודות כותב המאמר-

כותב המאמר הינו עורך הדין ונוטריון חגי אורגד, אשר מצוי ובקיא בתחום דיני המקרקעין והחוזים ומעורה בפרטים מזה שנים רבות. עורך הדין ונוטריון חגי אורגד הינו בעל תואר L.L.B במשפטים, אשר לפני שנים רבות סיים את לימודיו האקדמיים בהצטיינות יתרה והוסמך כעורך דין ונוטריון.

עורך הדין והנוטריון חגי אורגד, מלווה ומטפל מזה שנים רבות תיקים מורכבים ביותר העוסקים בתחומי משפט: חוזים, הפרת חוזים, הפרת חוזה שכירות מצד השוכר ללא פשרות, בהצלחה ובכשרון רב לשביעות רצון לקוחותיו המלאה.

קרא עוד אודות השבת גביית ארנונה בניגוד לדין/ מאת עו"ד ונוטריון חגי אורגד