כללי –
הערת אזהרה עת רוכשים דירה, הינה פרמטר חשוב ביותר לשם הגנה על זכויות הרוכש עת הוא מבצע הליך סבוך ובעיקר יקר במסגרת רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר.
במה דברים אמורים? לא יהא זה מופרז לכתוב כי אדם או עורך דין שהתרשל במילוי תפקידו בכך שלא נרשמה הערת אזהרה בעת רכישת דירה למשל, מקום בו מתחייב רישום הערת אזהרה, עלול להביא לאבדן רב של ממון ולעיתים במקרים קיצוניים יותר, עלול להביא לאובדן כל רכושו של הנפגע אשר לא נרשמה הערת אזהרה לטובתו. לא בכדי, קיימת פסיקה וחקיקה למכביר העוסקת בנושא הרגיש והחשוב הזה – קרי נושא רישום הערת האזהרה. מכאן נעבור לסקירה כללית של הנושא.
מהי הערת אזהרה?
במסגרת דיני המקרקעין, זוהי הערה הנרשמת במרשם המקרקעין בגין התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות בדירה או בנכס, לבצע בדירה או במקרקעין עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
מטרותיה של הערת האזהרה, הינן: לשמור על האינטרס של הרוכש דירה עת הוא מתקשר בעסקה במקרקעין או בחוזה לרכישת דירה, על ידי כך שלא תעשנה עסקאות נוגדות וסותרות. כלומר, למנוע מצב מסוכן במסגרתו דירה למשל נמכרת מספר פעמים למספר רוכשים שונים (שכן היו גם היו דברים מעולם). מטרה נוספת היא, להודיע ולהזהיר את הציבור ויחידי הציבור, מפני ביצוע עסקה או רכישת דירה אשר בגינה נרשמה הערת אזהרה. בכך להתריע, כי קיימת התחייבות מצד בעל המקרקעין לעשות בהם עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
כאן יש לעמוד על ההבדל המהותי, בין עסקה לרכישת דירה או לרכישת מקרקעין בכלל, לבין עסקאות אחרות. שהרי כאשר אדם קונה תמונה, טלוויזיה או אופניים במרבית המקרים הוא מקבל את המוצר שקנה בו במקום וזאת לאחר ששילם בגין אותו מוצר. ברם, ברכישת דירה אין כך הדבר, שכן אדם הרוכש דירה על פי רוב לא מקבל את החזקה בדירה (קרי, האפשרות להחזיק בה ולהשתמש בדירה כאוות נפשו) בו במקום, אלא בדרך כלל ישנה תקופת המתנה בת מספר חודשים ולעיתים אף מעבר לכך. הבדל נוסף וניכר הוא שרכישת דירה הינה עניין יקר מאוד, ועל פי רוב מדובר בעסקת חיים שאדם עושה (על כן חשיבותה), וכפועל יוצא מכך ברורה חשיבותה של הערת אזהרה ורישומה כדין.
יובהר, כל אדם באשר הוא רשאי לעיין ברישומים ובפנקסים (תמורת אגרה מתאימה), על מנת לברר האם לגבי דירה או מקרקעין מסוימים נרשמה הערת אזהרה.
יתר על כן, כאשר עסקינן ברכישת דירה, ישנם רישומים פורמליים אותם עורך דין מיומן ובקיא מחויב לבדוק משפטית, כגון: בדיקה במשרדי לשכת רישום המקרקעין, רשם המשכונות, מנהל מקרקעי ישראל, משרדי חברה משכנת וכו'..
עוד על חשיבות רישום הערת אזהרה –
הערת אזהרה ברכישת דירה היא כלי, או אם תרצו מנגנון בעל חשיבות נעלה מאין כמותו, אשר עשוי למנוע "תאונות משפטיות" בין צדדים לעסקה, בכך שתמנע כאמור מקונה פוטנציאלי להתחייב חלילה בעסקת רכישת דירה, כאשר בגין אותה דירה ממש התבצעה עסקת רכישת דירה.
מנגנון פשוט יחסית זה של רישום הערת אזהרה, יימנע מהצד הנפגע הפוטנציאלי (הקונה התמים) אבדן כסף רב (ולעיתים יימנע אבדן כל רכושו), התדיינויות ארוכות, יקרות ובעיקר מיותרות בבתי המשפט.
המסגרת החקיקתית –
המקור החוקי לרישום הערת אזהרה הינו חוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "החוק"), להלן יובא תוכנם של הסעיפים הרלוונטיים מלשון החוק –
126. הערת אזהרה
א) הוכח להנחת דעתו של הרשם כי בעל מקרקעין, או בעל זכות שכירות, שאילה, זיקת הנאה, זכות קדימה או משכנתה, התחייב בכתב לעשות בהם עסקה, או להימנע מעשות בהם עסקה, ירשום הרשם, על פי בקשת מי שהתחייב או מי שזכאי לפי ההתחייבות (להלן – הזכאי), הערה על כך; לענין זה אין נפקא מינה אם ההתחייבות היתה בהסכם, בהרשאה בלתי חוזרת או במסמך אחר, ואם היתה מפורשת או משתמעת, מוחלטת או מותנית.
ב) נרשמה ההערה על-פי בקשת הזכאי בלבד, יודיע הרשם מיד על רישומה למי שהתחייב כאמור.
127. תוצאות של הערת אזהרה
א) נרשמה הערת אזהרה וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט.
ב) נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה.
ב1) הערת אזהרה שנרשמה כאמור בסעיף 126, אינה טעונה רישום בכל מרשם או פנקס אחר המתנהל על-פי דין.
ג) עסקה המקנה חלק ממקרקעין, בבעלות או בחכירה לדורות, לרשות מקומית למטרת דרכים או מדרכות או הרחבתם, המתחייבת מתכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, לא יראו כעסקה הסותרת הערת אזהרה, ובלבד ששלושים יום לפני רישום העסקה נשלחה הודעה על כך לזכאי על פי הערת האזהרה.
פרט להערות אזהרה המפורטות לעיל, קיימים סוגים נוספים של הערות אזהרה הנפוצים פחות. אולם, מאמרינו אינו עוסק בהן אך הקורא הסקרן יוכל למצוא סוגים נוספים של הערות אזהרה בין היתר בתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל- 1969.
מילות סיום –
אשר על כן, עת נכנסים להליך של רכישת דירה או מקרקעין, יש להיוועץ בעורך דין המומחה לענייני מקרקעין (ולא, לא כל עורך דין מבין בנושא סבוך זה), אשר בקיא בנושא ומצוי בפרטיו. על מנת שעורך דין מומחה זה, יבצע את עסקת רכישת הדירה או נכס המקרקעין בדרך נכונה וזהירה, ויוביל את הצדדים לכדי סיום העסקה לחוף מבטחים באופן תקין וללא כל סיבוכים מיותרים, אשר משמעותם על פי רוב הרות גורל.
הבהרות משפטיות –
יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה כלל ועיקר את מכלול ההיבטים הסבוכים, אשר רלוונטיים לעסקאות במקרקעין בכלל ולרישום הערת אזהרה בפרט.
אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או צעדים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.
אשר על כן, עקב הנושאים המורכבים שעומדים על הפרק עת מבצעים רכישת דירה או רכישת נכס מקרקעין, יש לפנות לעורך דין המומחה בתחום והיודע היטב את מלאכתו.
