רבים הם האנשים אשר רוכשים דירה בין אם מדובר בדירה חדשה ובין אם מדובר בדירת יד שניה, אשר לא מייחסים את המשקל הראוי או שאינם מייחסים משקל כלל לנושא מס רכישה על דירה. הסיבות לכך רבות ומגוונות, לעיתים נובע הדבר מחוסר ידע ומאי קבלת ייעוץ מוסמך או לחילופין מקבלת ייעוץ שגוי ולקוי. לעיתים, נובע הדבר מהרצון התמוה להדחיק את העובדה כי ייתכן ורכישת הדירה תגרור חיוב מס רכישה על דירה בסכומים נכבדים.
מס רכישה על דירה הינו פרמטר חשוב ביותר עת עומדים בפני החלטה על רכישת דירה, לכן ראוי שנשים דגש ונבחן אותו באופן יסודי ומדוקדק על ידי קבלת ייעוץ משפטי מעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום מיסוי המקרקעין בפרט.
חשוב להבין כי מס רכישה על דירה הינו מעצם טיבו וטבעו מס יקר וגבוה (במקרים בהם הוא חל). חוסר הוודאות והיעדר היציבות בנושא מס רכישה על דירה הינו בולט במיוחד במשק הישראלי הקטן והתזזיתי.
וכל כך למה?
לא סוד הדבר שמחירי הדירות בשנים האחרונות מאמירים גבוה גבוה. הממשלה עושה מאמצים עליונים על מנת לצנן את הביקושים בשוק הנדל"ן גם על ידי השתת מס רכישה על דירה בשיעור גבוה, כאשר התקווה היא שבעקבות כך יירדו הביקושים ועמם תגיע ירידה במחירי הדירות שכה מיוחלת.
במהלך בזק שעשתה הממשלה היא דאגה להעביר בכנסת בשלוש קריאות את העלאת מס רכישה על דירה למשקיעים מ-5% (מהשקל הראשון) ל- 8% (מהשקל הראשון) זאת החל מיום 24/06/2015. מי מוגדר כמשקיע אתם שואלים?? אזי כל מי שרוכש דירה שניה ומעלה מוגדר כמשקיע. כלומר, מי שקונה דירה למטרות עסקיות ולא למטרות מגורים.
מדיניות המס היא כי רכישת דירה ראשונה תחוייב בגובה מס רכישה על דירה ראשונה בשיעור מופחת ביותר. שכן ישנה חזקה שאדם פרטי או משפחה הרוכשים דירה ראשונה, עושים כן למטרת מגורים ולא למטרה עסקית (כמו רוכש דירה שניה ואילך) ולכן המיסוי במקרה זה צריך להיות נמוך מאוד עד אפסי (תלוי בסכום הרכישה).
חשוב לציין כי מס רכישה על דירה בשיעורים הקיימים כיום (בעיקר על דירה שניה) הינו כבד ומשמעותי. משכך, מס רכישה על דירה לעיתים מטה את הכף האם לרכוש דירה או שמא "לוותר" על הרכישה עקב העול הכבד הכרוך בעניין מס רכישה על דירה. ברם, המציאות מוכיחה כי כאשר רוכש נחוש בדעתו לרכוש דירה, אזי שיעור המס הגבוה לא יימנע ממנו לעשות כן ולא ירתיעו.
להלן תובאנה דוגמאות של חבויות מס רכישה על דירה לצורך המחשה בלבד:
**יובהר, אין להסתמך על הדוגמאות המובאות דלמטה, שכן בכל מקרה הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") והתקנות אשר הותקנו על פיו תחייבנה בהתאם לעסקה הספציפית ולנישום הספציפי.
הדוגמאות המופיעות מטה אינן מהוות ייעוץ משפטי ואינן מהוות כלל ועיקר תחליף להתייעצות עם עורך דין (בנוגע לכל עסקה ועסקה) באשר לשיעור מס רכישה על דירה בפרט או באשר לכל ייעוץ משפטי בכלל**
דירת מגורים יחידה (כהגדרתה בחוק), כאשר מחיר הרכישה הינו 2,000,000 ₪, בחישוב רגיל:
0-1,568,800 ₪ מס רכישה על דירה הינו 0%.
1,568,800- 1,860,790 ₪ מס רכישה על דירה הינו בשיעור % 3.5 היינו סך 10,220 ₪.
1,860,790- 2,000,000 ₪ מס רכישה על דירה הינו בשיעור 5% היינו סך 6,961 ₪.
סה"כ מס רכישה על דירה בדוגמא לעיל הינו בשיעור 17,181 ₪.
דירת מגורים שאינה דירה יחידה (כהגדרתה בחוק), מחיר רכישה 5,000,000 ₪, בחישוב רגיל:
0-4,800,605 ₪ מס רכישה על דירה בשיעור 8%, היינו סך 384,048 ₪.
4,800,605- 5,000,000 ₪ מס רכישה על דירה בשיעור 10%, היינו סך 19,940 ₪.
סה"כ מס הרכישה על דירה בדוגמא לעיל הינו בשיעור 403,988 ₪.
עיננו הרואות כי יש לתכנן באופן נכון ולגיטימי את הליכי הרכישה גם לאורן של חבויות המס, על ידי ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין.
קראו עוד…
הבהרות משפטיות –
האמור במאמר זה לעיל, מהווה סקירה כללית בלבד של נושא מס רכישה על דירה ולחלוטין אינו ממצה את מכלול ההיבטים הסבוכים אשר רלוונטיים לנושא מס רכישה על דירה בפרט ולדיני המקרקעין בכלל. בכל מקרה ברי כי תחולנה הוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג- 1963 והתקנות שהותקנו על פיו.
לכן, ברור כי אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, והוא אינו מתיימר בשום אופן להוות תחליף לייעוץ משפטי. בנוסף, מאמרנו לעיל אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים בנושא מס רכישה על דירה או בכלל. כותב המאמר אינו אחראי בשום אופן, לא באופן עקיף ולא באופן ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה ו/או הליך שיינקטו ו/או שלא יינקטו כתוצאה מקריאת המאמר. קריאת המאמר לעיל בנושא מס רכישה על דירה כפופה לקריאה וקבלת תנאי השימוש באתר משרד עו"ד חגי אורגד, זאת מבלי לגרוע בהבהרות המשפטיות המצויינות לעיל ולהלן.
אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות העומדות על הפרק עת מתעוררת סוגיה משפטית בעניין מס רכישה על דירה בפרט או ענייני מיסוי מקרקעין בכלל, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המתמחה בתחום מיסוי מקרקעין היודע היטב את מלאכתו ובקיא בפרטי החקיקה והפסיקה הרלוונטיים, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה בתיקים מורכבים העוסקים בנושא מס רכישה על דירה וכן בענייני מקרקעין בכלל.
