עומדים לחתום על חוזה שכירות?? עצרו, אתם חייבים לקרוא מאמר זה!

כללי –

לרוב, המכריע בציבור נראה כי החתימה על חוזה שכירות הינה דבר פעוט ופשוט. במאמר זה, אשר הינו מאמר אחד מתוך סדרת מאמרים של משרדינו העוסקים בנושא חוזה שכירות, ניווכח לדעת כי חוזה שכירות ראוי לערוך באופן מקצועי ובטוח, לטובת שני הצדדים. חוזה שכירות מקפל בתוכו עסקה חשובה ומשמעותית ביותר, שכן מדובר בהוצאה כספית גבוהה ובהתחייבות ארוכת טווח כלפי שני הצדדים. כאמור, חשוב לציין כי חוזה שכירות הינו חוזה המוגדר משפטית כחוזה אורך, היינו, זהו לא חוזה שמסתיים עם רכישת המוצר או השירות, מכאן נובעת חשיבותו ומשמעותו הרבה של חוזה שכירות. 

מהו חוזה שכירות  וממה בעיקר צריך להיזהר?

חוזה שכירות הינה מסגרת שכיחה ומקובלת, עת בעל נכס מחד (להלן:"המשכיר") והן המבקש להשתמש בנכס מאידך (להלן: "השוכר") מבקשים להסדיר ביניהם  תנאי חוזה שכירות.

על פניו נראה כי חוזה שכירות הינו מסמך משפטי פשוט שאין כל צורך להתעכב על פרטיו ולדקדק במרכיביו. ברם, הנחה זו הינה שגויה מיסודה, כפי שניווכח להלן.

הנימוקים העיקריים מובאים כדלקמן: על בעל נכס המתקשר במסגרת חוזה שכירות לוודא את זהות השוכר הפוטנציאלי וכן להבטיח בבטוחות מתאימות ויציבות כי השוכר ישלם כמתחייב את דמי השכירות מדי חודש בחודשו. כן על בעל נכס להבטיח באמצעות חוזה שכירות כי השוכר ישמור על הנכס וכי הנכס ישוב  בתום תקופת השכירות ללא כל פגע (למעט בלאי סביר, טבעי ורגיל הנובע משימוש זהיר). עוד חשוב לבעל הנכס לדאוג במסגרת חוזה שכירות כי השוכר לא יותיר בנכס, חובות לגופים ולרשויות, כגון: עירייה, חברת החשמל, תאגיד המים, וועד הבית וכיוצ"ב.  על מנת להבטיח זאת גם כאן, על בעל הנכס לדאוג מבעוד מועד לבטוחות מתאימות.

מצידו של השוכר המתקשר במסגרת חוזה שכירות, עליו לוודא בראש ובראשונה כי ישנה זהות בין האדם המבקש להתקשר עימו במסגרת חוזה שכירות לבין הבעלים הרשומים של הנכס. על מנת שחלילה לא ייווצר מצב שהמשכיר ישכיר נכס אשר לא שייך לו (וכבר היו דברים מעולם…). קיימת פסיקה עניפה אשר עוסקת בתרמיות כגון דא, בעניין משכיר  נכס אשר התיימר להשכיר נכס לא לו.

לפתחם של בתי המשפט מגיעים ללא הרף תיקים כגון אלה על מנת שייחרץ הדין.

אם כן, זהות המשכיר (בעל הנכס) ובדיקת הקשר בינו לבין הנכס הינה בעלת חשיבות נעלה עת עסקינן בנושא חוזה שכירות.

חשוב שהשוכר יבחן במסגרת עמידה על זכויותיו בעניין חוזה שכירות, את טיב הנכס, מיקומו והתאמתו למטרותיו. לא תשמע טענה מפי שוכר שהתקשר במסגרת חוזה שכירות כי הנכס אינו מתאים למטרותיו וכי הוא התקשר בעסקת חוזה שכירות בטעות. ליתר דיוק נאמר כי נדיר שטענות כגון אלה תשמענה ותתקבלנה  בבית המשפט, אלא אם כן מדובר במקרה חריג, כלל האצבע הינו "חתמת התחייבת".

על שוכר המתקשר במסגרת חוזה שכירות לצפות פני עתיד, שכן אם ברצונו לשהות בנכס מעבר לתקופה המקובלת (היינו שנה), אזי עליו להסדיר אופציות אלה באופן שאינו משתמע לשתי פנים, כך שהאופציה תעמוד לו כאשר ירצה להפעילה, עליו לוודא היטב כי אין מדובר באופציה מדומה. על השוכר המתקשר במסגרת חוזה שכירות לבחון האם הבטוחות הנדרשות על ידי המשכיר הינן מידתיות בהתאם לתנאי השכירות, השכר החודשי שמשולם עבור השימוש בנכס ושאר הנסיבות האופפות את חוזה השכירות. אין להתפתות ולתת כל בטוחה שנדרשים ליתן אף אם מעוניינים עד מאוד לשכור את הנכס, שכן בטוחות מסוכנות וחסרות פרופורציה עלולות ביום הדין לעמוד לשוכר לרועץ.

המסגרת החקיקתית –

חוזה שכירות מהווה מיזם משותף של הצדדים לו, היינו המשכיר והשוכר, וברור כי חלים על חוזה שכירות דירה, דיני החוזים הכלליים לרבות עקרונות תום הלב, היושר וההגינות. משכך, חוקים מרכזיים שהינם עמודי התווך בעולם המשפט הישראלי מהווים פלטפורמה איתנה למערכת היחסים המיוחדת שנוצרת בין משכיר לשוכר.

דוגמא לחוקים הללו (אשר בהם יוכל המעיין הסקרן לקרוא ולהרחיב):

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973;

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל-1970;

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971;

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984;

סיכום –

אשר על כן, ברור שחוזה שכירות הינו מסמך אורך משפטי, מחייב וחשוב אשר מטרתו להבטיח את זכויות הצדדים לו.

על חוזה שכירות להיערך בידי עורך דין המתמחה בענייני מקרקעין הבקיא בתחום והמצוי בפרטיו. כותב המאמר עורך חוזי שכירות דירה וחוזים מסחריים פשוטים ומורכבים ומייעץ לעורכי דין בנושא.

הבהרות משפטיות –

יצוין כי האמור במאמר זה לעיל העוסק בעניין חוזה שכירות, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים המורכבים בנושא חוזה שכירות. אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטת פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.