פירוק שיתוף בדירה – הדברים שחייבים לדעת! מאת עו"ד חגי אורגד
מהו פירוק שיתוף בדירה?
בסיטואציות רבות במהלך חיינו אנו נתקלים לא אחת בשותפויות בדירת מגורים של שני שותפים ולעיתים אף יותר. פירוק שיתוף בדירה נדרש כאשר אנו מבקשים לסיים את "רומן" השותפות כאשר כל צד לשותפות בדירה ייקח את חלקו ובזאת יבוא לכדי סיום עניין של שיתוף בדירה.
סכסוכים משפטיים בנושאי פירוק שיתוף בדירה הינם לרוב "עקובים מדם", מדובר בסכסוכים קשים ומרים אשר מגיעים לעיתים לא מעטות לפתחו של בית המשפט.
הסיבות הנעוצות בכך שסכסוכים סביב פירוק שיתוף בדירה הינם מרים, הינן בעובדות כי על פי רוב מדובר בסכסוכים אשר הינם בגין סכומי כסף נכבדים וכן קיימות אמוציות אשר לעיתים "מפריעות" לצדדים להגיע לפתרון הולם ומאוזן.
טלו שיתוף בדירה אשר נוצר כתוצאה מכך שארבעה אחים ירשו דירת מגורים בחלקים שווים. ייתכן כי בשנתיים הראשונות הכל הלך על מי מנוחות וכי הדירה הושכרה לצד ג', התמורה חולקה בין הצדדים והכל הלך לשביעות רצון כלל השותפים. ברם, ביום בהיר דורש אחד מארבעה האחים כי יינתן לו חלקו בדירה בדמות תמורה כספית משלושת אחיו או שמא תמכר הדירה לצד ג', היינו בשוק החופשי לכל המרבה במחיר ואילו התמורה תחולק בין ארבעה אחים. המקרה הקל יותר בסיטואציה המתוארת היא שהליך פירוק שיתוף בדירה ייעשה כך ששלושה אחים או מי מהם יירכשו את חלקו של האח הרביעי בדירה. אולם, אם שלושת האחים אינם מעוניינים או אם אין ביכולתם לרכוש את חלקו של אחיהם בדירה, תהיינה הסיבות לכך אשר תהיינה, או אז לא תיוותר כל ברירה ויתחייב הליך פירוק השיתוף בדירה אשר ייעשה על ידי מכירה לצד ג'.
חשוב לציין כי המקור הנורמטיבי והחוקי לעניין פירוק שיתוף בדירה קיים במסגרת סעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), על פיו ומכוחו שותף בדירה רשאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף בדירה. זהו אם כן הבסיס החוקי והעיקרי למהלכים משפטיים שעוסקים בהליך פירוק שיתוף בדירה.
חשוב כי נבין שבתי המשפט קבעו בשורה ארוכה של פסקי דין כי יש ליתן את מלוא כובד המשקל לרצון אחד השותפים בדירה לבצע הליך של פירוק שיתוף בדירה. פסיקה זו המקלה עם בעל דין הרוצה לבצע הליך פירוק שיתוף בדירה, נובעת בעיקר מהלשון הברורה של סעיף 37 לחוק וכן הפסיקה העניפה שנפסקה בעטיו, וכן מהרצון והצורך לכבד את זכות הקניין שיש לאדם בגין זכויותיו נשוא הדירה, וכפועל יוצא הזכות לבצע הליך פירוק שיתוף בדירה. זכות הקניין זוכה למעמד נעלה אף מכח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, לפיו מכח סעיף 3 לחוק היסוד אין פוגעים בקניינו של אדם.
סיטואציה נוספת ושכיחה מאוד במחוזותינו הינה הליך פירוק שיתוף בדירה כאשר עסקינן בבני זוג אשר עומדים בפני הליך גירושין. או אז מתעורר בדרך כלל הצורך לבצע הליך פירוק שיתוף בדירה, כאשר כל צד להליך יהא זכאי לקבל את התמורה נשוא זכויותיו בדירה. אולם, לסיטואציה המתוארת קיים מנגנון ייחודי הקבוע בסעיף 40 א' לחוק העוסק בהליך פירוק שיתוף בדירה כאשר עסקינן בדירת מגורים של בני זוג. המנגנון המיוחד קובע בין היתר כי כאשר בית המשפט החליט כי דירת בני הזוג תמכר, אזי בית המשפט לא יורה כך אלא לאחר שנוכח כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בה נמצא הסדר מגורים מתאים לצרכיהם, לרבות הסדר מגורים זמני המתאים לצרכיהם.
פירוק שיתוף בדירה יש לעשות אם כן, באופן מקצועי ואחראי תוך בחינה קפדנית של כל הפרטים ופרטי הפרטים והשלכותיהם על הליך פירוק שיתוף בדירה כאשר עורך הדין צופה פני עתיד ומנהל את ההליך באופן מושכל, יסודי ורציני. לפיכך, בנושא מורכב כגון פירוק שיתוף בדירה, ראוי לפנות כבר בראשית הדרך לעורך דין בעל ידע, נסיון ומיומנות בתחום המקרקעין ואשר מתמחה בתחום זה, בכדי שזה יוביל את הצדדים לתוצאות רצויות וללא כל הסתבכויות משפטיות יקרות ומיותרות.
הבהרות משפטיות –
למותר לציין כי האמור במאמר זה לעיל, מהווה סקירה כללית בלבד של נושא פירוק שיתוף בדירה, ולחלוטין אינו ממצה את מכלול ההיבטים הסבוכים אשר רלוונטיים לנושא פירוק שיתוף בדירה בפרט ולדיני המקרקעין בכלל.
לכן, ברור כי אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, והוא אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמרנו דלמעלה בנושא פירוק שיתוף בדירה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים משפטיים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי בשום אופן, לא באופן עקיף ולא באופן ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה ו/או הליכים שיינקטו ו/או שלא יינקטו כתוצאה מקריאת המאמר.
לפיכך, עקב הסוגיות הסבוכות העומדות על הפרק עת מתעוררת סוגיה משפטית בעניין פירוק שיתוף בדירה, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה בתיקים רגישים כגון אלה העוסקים בהליכי פירוק שיתוף בדירה.
