מבוא –
כיצד ניתן לפנות שוכר? מהי משמעותו של חוזה שכירות בהיבט פינוי שוכר?
חוזה שכירות בין משכיר (בעל הנכס) לבין השוכר (הדייר), הינו חוזה אורך אשר מעצם טיבו וטבעו אינו מסתיים בו במקום במתן טובין (סחורה) או שירות מיידיים תמורת תשלום. שהרי, חוזה שכירות הוא "רומן ממושך" לאורך זמן רב, בין המשכיר לשוכר, כאשר מחד המשכיר מפקיד בידי השוכר על פי רוב את אחד הנכסים היקרים לו – דירתו (לעיתים את הנכס היקר לו ביותר!), ומאידך השוכר מקבל בתמורה לכספו קורת גג, קרי, הזכות לגור בנכס בתמורה לתשלום דמי שכירות חודשיים. ככלל זוהי המסגרת החוזית הידועה והמקובלת בנושא חוזה שכירות.
דא עקא, לעיתים היחסים בין המשכיר לשוכר עולים על שרטון עקב חלוקי דעות, או אז כל צד מתבצר בעמדותיו ודורש הגנה מרבית על זכויותיו. בקונסטלציה המתוארת, ישנה חשיבות עליונה להוראות חוזה השכירות וכן לאפשרויות נקיטת ההליכים בין הצדדים האחד כנגד רעהו, הן על פי החוזה והן על פי הדין.
חוזה השכירות ומשמעות פינוי השוכר –
במקרים רבים, חוזי שכירות נכרתים על ידי הצדדים עצמם ללא ליווי עורך דין מומחה בענייני מקרקעין הבקיא בתחום והמצוי בפרטיו (ולא, לא כל עורך דין הינו מבין ובקיא בתחום דיני המקרקעין) ומבלי להבין את מכלול המשמעויות המשפטיות של התקשרותם החוזית. לכולנו מוכרת התופעה האמורה, בכדי לחסוך את עלויות שכר טרחת עורך הדין. אכן, יש בכך חסכון כספי. ברם, מכאן ראשית מדרון. שהרי, החיסכון הוא רגעי ולטווח הקצר ביותר ולא מעבר לכך, הא ותו לא! שכן, בראייה לטווח ארוך ובמקרים רבים החיסכון האמור עלול לעלות ביוקר. במה דברים אמורים? כל בר דעת מבין שחוזה שכירות ככל חוזה אחר הינו נבחן "בזמן אמת". שהרי במידה ולא פורץ כל סכסוך בין הצדדים לחוזה והכל מתנהל על מי מנוחות, החוזה מהווה קישוט ולא יותר. אולם, כאשר מתגלע סכסוך, או אז לחוזה השכירות ולתוכנו חשיבות עליונה, אז לכל מילה ומילה בחוזה חשיבות אדירה.
חוזה שכירות שנעשה באופן חובבני ולא מקצועי עלול להסב נזקים רבים לצדדים לו. שכן, זכויות הצדדים אינן מעוגנות בחוזה השכירות כהלכה מבחינת הדין. במרבית המקרים בחוזי השכירות החובבניים אין כתבי ערבות, בטחונות, התחייבויות למתן אופציה (אופציה אמיתית ולא מדומה) וכו'.. ובאופן כללי ניתן לומר כי אין הגנה ראויה על האינטרסים של הצדדים. כאמור, המשמעות הנכבדה של חוזה שכירות באה לידי ביטוי, עם פרוץ סכסוך בין הצדדים, אשר לרוב מעורר את הצורך הדחוף והמיידי לפעול בין היתר לפינוי השוכר.
אין חולק כי הבעיות המרכזיות ביחסי משכיר-שוכר, הן אי תשלום דמי שכירות במועד (או אי תשלום דמי שכירות בכלל), הסבת נזקים לנכס על ידי השוכר, אי תשלום חשבונות שוטפים וכו' וכו', כיד הדמיון "הטובה"… בעיה נוספת ושכיחה ביותר הינה אי פינוי הנכס, או אז אנו נדרשים לנקוט בהליך של פינוי שוכר. אין ספק, שפינוי שוכר זוהי משימה לא פשוטה אשר מצריכה ידע וניסיון בהתמודדות עם בעיה סבוכה זו. משכך, המחוקק נתן את דעתו על כך ובעקבותיו בתי המשפט בשורה של פסיקות, והיום יותר מתמיד ישנם כלים חוקיים על פי דין להתמודד טוב ונכון יותר עם בעיית פינוי שוכר.
לעיתים, אנו נקבל עצות "מן המוכן" "מיודעי דבר" "וממביני עניין" כיצד ניתן באופן עצמאי לגרום לפינוי השוכר הבעייתי כ"במטה קסם". היזהרו מעצות מסוכנות!!! באשר להפעלת סעד עצמי על ידי בעל הנכס, הרי שכאן קיימת סכנה ממשית של בעל הנכס עצמו בהפעילו סעד עצמי כאמור.
שהרי בפס"ד ת"א (ירושלים) 12058/07 גודניאן נגד דדוש (ניתן ביום 07/08/08) פסקה כבוד השופטת ליפשיץ – פריבס בזו הלשון: "… לפיכך, לא עמדה לנתבע הזכות והרשות מכח החוק ו/או הסכם, לנהוג בעשיית דין עצמי בניתוק החשמל למושכר כדי לאלץ את התובע לפנותו. זאת בין אם היו לתובע חובות לנתבע ובין אם לאו". כבוד השופטת ליפשיץ – פריבס קבעה בהמשך פסק הדין, כי במעשיו אלה של בעל הנכס היה משום פגיעה בזכויות שוכר הדירה, שלא בדרך מקובלת ובתום לב.
המצב החקיקתי לפני תיקון התקנות –
טרם תיקון התקנות כפי שיפורט להלן, ראוי לציין כי היה על בעל דירה אשר נפל קורבן לשוכר פרובלמטי (המפר את חוזה השכירות בכך שבין היתר אינו משלם את דמי השכירות במועד, או אינו משלם את דמי השכירות כלל), לנהל הליך משפטי סבוך, ארוך, מייגע ויקר. ברם לא עוד!!! כפי שניווכח לדעת להלן, תיקון התקנות נותן בידי עורך הדין, הבקיא במלאכתו המשפטית, כלי יעיל ומעשי להוביל לפתרון נכון, צודק, הוגן ומהיר בטיפול בשוכר הבעייתי.
המסגרת הנורמטיבית –
אין ספק כי יש לברך על תיקון תקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות") בעניין פינוי שוכר, דבר אשר גורם בהחלט להפשטת הליך פינוי השוכר וקיצורו ומוביל לפתרון מהיר, זול וצודק יותר של הבעיה.
בשנת 2008, שולב תיקון בתקנות כאמור בעניין ההליכים ותביעה לפינוי שוכר, התיקון האמור הינו פרק ט"ז 4 לתקנות, להלן יובא חלק מתוכנו. המעיין הסקרן יוכל להרחיב את היריעה בקוראו את פרק ט"ז 4 לתקנות במלואו.
215 ז. (א) תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר כשאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן- תביעה לפינוי מושכר), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.
(ב) תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט.
(ג) אין באמור בפרק זה כדי לגרוע מהזכות לתבוע פינוי מושכר בסדר דין מקוצר לפי הוראות פרק ט"ז.
215 ח. כתב תביעה לפינוי מושכר יוכתר במילים "תביעה לפינוי מושכר".
קיימת תמימות דעים כי תיקון התקנות כאמור לעיל התבקש והיה מחויב המציאות, עקב ההפקרות הפושה במחוזותינו בעניין פינוי שוכר אשר מסרב לפנות את המושכר בניגוד לדין ו/או להוראות חוזה השכירות. אולם, חשוב מאוד לציין, כי ההסדר החדש, קרי, תיקון התקנות במסגרת פרק ט"ז 4 לתקנות, אינו שולל את ההליכים שננקטו עד לתיקון האמור בעניין של פינוי שוכר, קרי, תביעה בסדר דין מקוצר בהתאם לתקנה 202 לתקנות שהייתה מוגשת על פי רוב בסוגיה זו. ברם, תיקון התקנות כאמור הפך ליעיל יותר מבחינה משפטית, מהיר וזול יותר ולכן יש לברך עליו.
המצב המשפטי החדש והפתרונות "בשטח" בעקבות תיקון התקנות –
תיקון התקנות חולל שינוי עצום בכך שכיום הליך פינוי שוכר הינו הליך מזורז ומואץ, ומשכך נכון יותר ולכן גם צודק יותר. יודגש, פינוי שוכר אפשרי בין היתר במקרים ששוכר אינו מפנה את הדירה בסיום תקופת השכירות או כאשר שוכר מפר הפרה יסודית את חוזה השכירות עליו חתם, לרבות במקרה בו הדייר אינו משלם את דמי שכר הדירה שהתחייב לשלם בחוזה וכן כל הפרה של חוזה השכירות בעטייה רשאי בעל הנכס לפעול לפינוי השוכר מהנכס, הן על פי חוזה השכירות והן על פי דין.
כיום, לאחר תיקון התקנות על ידי המחוקק כאמור לעיל, בכתב תביעה לפינוי מושכר, יפרט התובע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית של עדים, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות וכו'.. אף בכתב ההגנה שיוגש על ידי הנתבע תוך שלושים יום מהמועד שהומצא לו כתב התביעה, יפרט הנתבע את טיעוניו ויצרף לו תצהירי עדות ראשית, חוות דעת מומחה, אסמכתאות משפטיות וכו'.. בית המשפט יקבע מועד לדיון שלא יהיה מאוחר משלושים ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה האחרון בתיק.
הנאמר לעיל נועד בכדי לזרז את הליך פינוי השוכר מהנכס, על מנת לתקן את העוול במסלול מקוצר ומהיר ככל שניתן.
סיכום –
כפי שרואות עיננו, סוגיית פינוי שוכר הסבוכה והטיפול בה, דורשת ניסיון רב וידע משפטי נרחב על מנת להתמודד בזמן אמת, נכון ובמהירות, עם בעיית השתלטות שוכר על נכסינו, והעוול הקשה שיוצרת השתלטות כאמור.
לפיכך, בנושא פינוי שוכר אשר הינו סבוך ובעייתי, ראוי לפנות לעורך דין מומחה בתחום המקרקעין אשר הינו בקיא בתחום, מצוי בפרטיו ויודע היטב לבצע את מלאכתו המשפטית נאמנה, על מנת שיוביל את הלקוח לתוצאות הרצויות.
הבהרות משפטיות –
יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה כלל ועיקר את מכלול ההיבטים הסבוכים, אשר רלוונטיים לפינוי שוכר בפרט ולדיני המקרקעין בכלל.
אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.
אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות העומדות על הפרק עת מתעוררת סוגיית הפרת חוזה שכירות ו/או סוגיית פינוי שוכר, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה.
