חוזה שכירות דירה – עניין פשוט, האמנם?

כללי –

רבים מאיתנו נתקלו במהלך חייהם הבוגרים בסיטואציה של עמידה טרם כריתת חוזה שכירות הן כמשכיר (קרי, כבעל דירה) והן כשוכר (קרי, כדייר).

לרבים מאיתנו נראה כי החתימה על חוזה השכירות הינה דבר של מה בכך אשר אין להתעכב על פרטיו יתר על המידה, ולפיכך רבים חותמים על חוזה שכירות מבלי להבין את משמעויותיו הכלכליות והמשפטיות, תופעה זו תופסת תאוצה ובולטת ביתר שאת בקרב אנשי ה"יהיה בסדר" או אנשי ה"מה כבר יכול לקרות?" או אנשי ה"לא צריך לעשות סיפור מכל דבר"…

אולם, המציאות הרי יותר מורכבת ומסובכת כפי שניווכח לראות במאמרינו דלמטה. שהרי שכירות דירה הינה עסקה חשובה ומשמעותית ביותר, שכן מדובר בהוצאה כספית גבוהה ובהתחייבות ארוכת טווח. כאמור, חשוב לציין כי חוזה לשכירות דירה הינו חוזה המוגדר משפטית כחוזה אורך, היינו, זהו לא חוזה שמסתיים עם רכישת המוצר או השירות כגון רכישת: מחשב, שטיח, חולצה או תכשיט. מכאן נובעת בין היתר חשיבותו ומשמעותו של חוזה לשכירת דירה אשר מהווה בעצם חוזה לקורת הגג שלנו.

 התקשרות בחוזה שכירות דירה ומשמעויותיה –

בהגדרה תשלום בגין שכר דירה הוא תשלום המשולם על ידי הדייר לבעל הדירה, בתמורה למתן מגורים בדירה נשוא ההתקשרות בין הצדדים.

חוזה שכירות דירה, הינו כלי המסדיר את מערכת היחסים בין המשכיר לשוכר. כאמור, בקרב הציבור רווחת הדעה (מסיבה בלתי מובנת) כי חוזה לשכירות דירה הינו דבר קליל ופשוט שאינו דורש על פי רוב ליווי, ייעוץ והכוונה של גורם משפטי מקצועי, היינו ייעוץ וליווי של עורך דין המומחה לענייני  מקרקעין.

לעיתים, וכפועל יוצא מהאמור לעיל, אנו מתבשרים כי צדדים פוטנציאליים לשכירת דירה מבקשים לעשות זאת בעצמם ולמעשה להתקשר בחוזה שכירות דירה, הכל כדי להימנע מתשלום עלויות לגורם מקצועי, מבין, רציני ואמין. כאן אין מנוס מלהעלות את הקלישאה, כי המסלול הזול/ החינמי הנמנע מליווי עזרה וייעוץ משפטי עלול לעלות ביוקר. עריכת חוזה משפטי, באופן עצמאי על ידי גורם שאינו מקצועי ושאינו מוסמך לכך, שקולה לאדם שמתעקש לבצע ניתוח רפואי בעצמו ללא עזרת וליווי רופאים מנתחים, כל בר דעת מבין שזהו דבר שלא יעלה על הדעת.  המעיין בהמשך מאמרינו זה יבין את ההשלכות מרחיקות הלכת.

המסגרת החקיקתית –

חשוב לציין, את המובן מאליו כי חוזה לשכירות דירה הינו הסכם אשר מהווה מיזם משותף של הצדדים לו, היינו המשכיר והשוכר, וברור כי חלים על חוזה לשכירות דירה, דיני החוזים הכלליים לרבות הפסיקה העניפה שנפסקה בעטיין של סוגיות משפטיות כנושא מאמרינו, אשר באות לפתחו של בית המשפט ללא הרף וכדבר שבשגרה. משכך, חוקים מרכזיים שהינם עמודי התווך בעולם המשפט הישראלי מהווים פלטפורמה איתנה למערכת היחסים המיוחדת שנוצרת בין משכיר לשוכר.

דוגמא לחוקים הללו (אשר בהם יוכל המעיין הסקרן להרחיב ולקרוא):

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973;

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל- 1970;

חוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971;

תקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד- 1984;

סכנות הטמונות בהתקשרות במסגרת חוזה לשכירות דירה והדרך להימנע מהן –

אדם מן היישוב המבקש להיכנס למסגרת של חוזה שכירות דירה, אינו יודע על פי רוב כי יש לבצע בדיקות מקיפות ויסודיות באשר לזיהוי בעל הדירה  וזכויותיו נשוא הדירה. שכן, ייתכן עד מאוד כי אדם המבקש להשכיר דירה ומתיימר להציג את עצמו "כבעליה" איננו בעליה כלל ועיקר. ייתכן כי מדובר בנוכל אשר לחלוטין, אינו רשאי להשכיר את הדירה. אני סבור כי לא אפתיע אתכם אם אכתוב שמקרים של נוכלויות ומרמה חמורים בתחום זה, מתבצעות חדשות לבקרים על כל ההשלכות הקשות הכרוכות בכך.

במקרים פחות קשים, ייתכן ומדובר בדירה העומדת להשכרה אשר המשכיר מבקש להשכירה, אולם המשכיר אינו אלא אחד מבעליה (לדוגמא: כאשר ישנה דירה השייכת לבני זוג, או כאשר ישנה דירה השייכת למספר אנשים כאשר זו התקבלה בירושה למשל). שוכר דירה שהתקשר בחוזה לשכירות דירה כאמור לעיל, עלול למצוא את עצמו בלב סכסוך משפחתי (שלעיתים נמשך שנים רבות). אין חולק כי אדם המבקש להתקשר במסגרת חוזה לשכירות דירה, לחלוטין אינו מעוניין להיכנס ללב סכסוך משפחתי ארוך ומר שאין איש יודע מתי יסתיים ומה תהיינה תוצאותיו.

באשר לבעל דירה המבקש להתקשר בחוזה לשכירות דירה, אף לו ישנן גם ישנן סכנות הטמונות בהתקשרות חוזית זו עם שוכר דירה (היינו דייר אשר יתגורר בדירתו אשר היא מהווה את קניינו ורכושו).

כמעט מיותר לציין, כי אנו מתבשרים מדי יום אודות מקרים רבים המתרחשים במסגרת חוזה שכירות דירה, כאשר הדייר "לפתע" הפסיק לשלם את שכר הדירה (כגון המקרה השכיח שההמחאות של הדייר חזרו ולא כובדו, ובשפה המשפטית ראוי לומר כי ההמחאות חוללו).

כמו כן, מי מאיתנו לא שמע על דייר שהתקשר בחוזה לשכירות דירה וכאשר הגיע החוזה לסיומו, מסרב השוכר לצאת מהדירה ונאחז בה כאדם הנאחז בקרנות המזבח. יתר על כן, מי מאתנו לא שמע על מקרים רבים  בהם דייר אשר התקשר במסגרת חוזה לשכירות דירה הותיר נזקים כבדים בדירה בטרם נטשה.

לשם הדוגמא ישנם מקרים למכביר, כאשר בעל הדירה מתחייב במסגרת החוזה כי אין כל פגם ו/או מום נסתר בנכס המקרקעין אותו הוא מבקש להשכיר כבעל הנכס לדייר. אולם, לאחר שהחל להתגורר הדייר בדירה לפתע גילה שישנו מקור רעש בלתי נסבל שנובע ממפעל תעשייתי סמוך (ואולי אף המפעל מדיף ריחות חריפים) אשר הדייר- השוכר לא ידע אודותיהם, שכן כאשר הגיע להתרשם מהנכס (נניח בשעות היום) המום/ הפגם לא קיים  שכן הרעש והריחות גורמים למטרד רק בשעות הלילה.

מקרה קשה כאמור לעיל ימצא גם ימצא מענה בחוזה משפטי מקצועי, רציני ויסודי, אשר יגדיר את המום/ הפגם שהוסתר כהפרת חוזה יסודית על ידי המשכיר- הבעלים ומכאן פתוחה הדרך לבטל את החוזה, לקבל פיצויים וכו'..

לפיכך, יש גם יש פתרונות משפטיים על מנת למזער למינימום את הסיכונים אותם נוטלים הצדדים במסגרת התקשרותם בחוזה לשכירות דירה. בין יתר הפתרונות, יש לדאוג לסעיפי סנקציה מתאימים בחוזה, שטר חוב ו/או ערבות בנקאית ו/או צירוף ערבים.

סיכום –

אשר על כן, ברור שחוזה שכירות הינו מסמך אורך משפטי, מחייב וחשוב אשר מטרתו להבטיח את זכויות הצדדים לו.

כאשר חוזה השכירות נערך בהובלתו של עורך דין אשר בקיא בתחום המקרקעין ויודע היטב את מלאכתו (ולא, לא כל עורך דין מבין בתחום מורכב זה), ידאג עורך הדין המומחה לענייני מקרקעין בין היתר כי יינתנו בטוחות מתאימות על ידי אדם המבקש לשכור את הדירה, קרי השוכר הפוטנציאלי, כן יש לבדוק את מצבו הכלכלי של הדייר על מנת להגביר את הסיכויים שאכן הדייר יוכל לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות בפרט והתחייבויותיו החוזיות בכלל. כמובן שיש להבטיח את זכותו של השוכר לקבל לידיו דירה, במצבה כפי שהתחייב מולו המשכיר- בעל הדירה, ללא מום/ פגם נסתר למשל, ולוודא כי ישנן סנקציות מרתיעות בחוזה באם המשכיר יפר את התחייבויותיו החוזיות.

לפיכך, יש לצמצם בתבונה ובאמצעות ליווי משפטי מקצועי, יסודי ורציני, למינימום את "ההפתעות" הלא נעימות עת מבקשים לערוך חוזה לשכירות דירה הן מבחינת המשכיר והן מבחינת השוכר.

הבהרות משפטיות –

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים המורכבים בנושא חוזי שכירות.

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטת פעולות ו/או צעדים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת עומדים בפני חתימה על חוזה לשכירות נכס מקרקעין בכלל או דירה בפרט, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום המקרקעין  והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לתוצאות המיוחלות.