עסקת מכירת דירה – כל מה שחשוב לדעת/ מאת: עו"ד חגי אורגד
עסקת מכירת דירה הינה עסקה מן הנפוצות אשר קיימות במשק.
אין מחלוקת כי עסקת מכירת דירה הינה אחת העסקאות היקרות ביותר שיעשה אדם במהלך חייו ואף ייתכן כי מדובר בעסקה היקרה ביותר אשר אדם יעשה משך כל חייו.
לאור האמור והיות ועסקת מכירת דירה הינה עסקת חיים, חשוב לתכנן את מהלכי העסקה באופן מדוקדק וכן לבצע עוד קודם לכן את הבדיקות המקדמיות טרם נכרות חוזה בעניין עסקת מכירת דירה.
על עורך דין מקרקעין המטפל בעסקת מכירת דירה, לבחון בראשית הדרך את הרישומים הפורמאליים מושא הדירה העומדת בלב העסקה, כגון: בדיקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), בדיקה בחב' המשכנת, בדיקה ברשות מקרקעי ישראל וכיוצ"ב. בדיקות אלו יש לערוך בקפדנות רבה, היות ובדיקה לא יסודית או אף רשלנית עלולה להסב נזק בל ישוער לאדם ולמשפחתו אשר בכוונתם להתקשר בעניין עסקת מכירת דירה.
נושא חשוב נוסף שעלינו לשים עליו דגש הינו היבט מיסוי מקרקעין, שכן יש לערוך תכנון מס לגיטימי בגין עסקת מכירת דירה, על מנת לבחון בחון היטב האם נכון לנצל פטור ממס (כמובן כאשר הדין מאפשר זאת), בנוסף יש לבחון בחון היטב את מסלול המס הנכון ולצמצם את חבויות המס ככל שניתן, הכל בכפוף לדין.
במסגרת חוזה בגין עסקת מכירת דירה, יש לתכנן את לוח התשלומים כך שאלה יתאימו הן לצרכיו של הרוכש מבחינת מימוש ההון העצמי שלו וכן יילקחו בחשבון הלוואות משכנתא אותן מתכוון הרוכש ליטול לצורך רכישת הדירה.
כמו כן, יש לקחת בחשבון את הלוואת המשכנתא (של המוכרים) והשעבוד שרובץ בגינה על הדירה עת אנו עוסקים בתכנון לוח התשלומים בגין חוזה עסקת מכירת דירה.
עורך דין מקרקעין אשר בקיא במלאכתו המשפטית, ראוי שייקח בחשבון פרמטרים אלה ואחרים עת הוא מנהל משא ומתן ועורך חוזה לשם
עסקת מכירת דירה.
על מנת להגן על הרוכש המתקשר בעסקת רכישת דירה, על עורך דינו לדאוג בראשית הדרך לרישום הערת אזהרה בגין הזכויות בנכס, הערת אזהרה נרשמת מכח סעיף 126 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, הערת אזהרה הינה מעצם טיבה וטבעה מגנה בראש ובראשונה על הרוכש על מנת שכספו יהא מצוי בחוף מבטחים ולא על קרן הצבי.
על חשיבותה של הערת אזהרה עמד בית המשפט העליון בפסק דינו בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, שם מבהיר בית המשפט העליון את חשיבות רישום הערת אזהרה:
"נראה לי כי עקרונית, תום–הלב דורש כי מי שהתחייבו כלפיו לעשות עיסקה במקרקעין יעשה ככל יכולתו לרשום הערת אזהרה על דבר העיסקה שנעשתה בפנקסי המקרקעין ('טאבו'). בכך הוא לא רק מגן על האינטרס העצמי שלו, אלא גם מתחשב באינטרס של בעל עיסקה שנייה, אשר עשוי לרכוש הנכס לאחר עיון בפנקסי המקרקעין ומתוך מחשבה מוטעית כי לא נערכה עיסקה ראשונה… בהימנעותו מעשיית כל האפשר לרישומה של הערת האזהרה הניח בעל העיסקה הראשונה את התשתית ל'תאונה המשפטית' שבעיסקאות הנוגדות. בידו היה למנוע זאת, והוא לא עשה כן".
בסופו של תהליך, עסקת מכירת דירה ובאמצעות כל המסמכים הנדרשים, באחריות עורך דין מקרקעין לסיים את עסקת מכירת דירה ברישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או לחילופין במקרים המתאימים במשרדי החברה המשכנת או בכל מרשם רלוונטי פורמאלי אחר.
הבהרות משפטיות –
האמור במאמר זה לעיל, מהווה אך ורק סקירה כללית בלבד של סוגיית עסקת מכירת דירה ולחלוטין אינו ממצה את מכלול ההיבטים המורכבים אשר רלוונטיים לנושא עסקת מכירת דירה. בכל מקרה ברי כי תחולנה הוראות החוק, התקנות והפסיקה.
לפיכך, ברור כי אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, והוא אינו מתיימר בשום אופן להוות תחליף לייעוץ משפטי. יתר על כן, מאמרנו לעיל בנושא עסקת מכירת דירה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים בנושא עסקת מכירת דירה או בכלל. כותב המאמר אינו אחראי בשום פנים ואופן, לא באופן עקיף ולא באופן ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה ו/או הליך אשר יינקטו ו/או שלא יינקטו כתוצאה מקריאת המאמר. קריאת המאמר דלעיל בנושא עסקת מכירת דירה כפופה לקריאה וקבלת תנאי השימוש באתר משרד עורך דין חגי אורגד, זאת מבלי לגרוע בהבהרות המשפטיות המצויינות לעיל ולהלן.
אשר על כן, עקב מורכבות הגשת תביעה בעניין עסקת מכירת דירה יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום עסקת מכירת דירה והיודע היטב את מלאכתו ובקיא בפרטי החקיקה והפסיקה הרלוונטיים, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לתוצאה טובה ורצויה בתיקים מורכבים העוסקים בנושא רווי הפרטים בעניין עסקת מכירת דירה.
