פירוק שיתוף במקרקעין – הדברים החשובים שלא ידעתם / מאת עו"ד חגי אורגד
מהו פירוק שיתוף במקרקעין?
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הרצון של אחד השותפים במקרקעין "לפרק את החבילה" ולחדול מלקיים מצב במסגרתו הוא שותף של מאן דהוא במקרקעין. חשוב שנבין, פירוק שיתוף במקרקעין יכול שיהא הרצון לפרק שיתוף בדירה, בניין, חנות, משרד, מבנה תעשייה, בניין מגורים, בניין משרדים וכיוצ"ב… המחוקק קבע הסדר בעניין פירוק שיתוף במקרקעין במסגרת סעיף 37 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 (להלן: "החוק"), על פיו ומכוחו שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף במקרקעין. זהו אם כן המקור החוקי והבסיס הנורמטיבי לסוגיות פירוק שיתוף במקרקעין.
תארו לעצמכם, שותפים אשר רוכשים יחד מקרקעין (נניח דירה), אין מחלוקת כי בעת הרכישה הרצונית על ידי שניהם, הרכישה נעשתה בעידוד הדדי, בלהט, תוך אוירה חיובית לקראת רכישת המיזם המשותף. אולם, כאשר פורץ סכסוך "והאידיליה" מתערערת או שמא אחד השותפים זקוק לממש את כספו במקרקעין, קרי, למכור את הדירה בדוגמא שלנו, אזי מתעורר צורך מיידי לנקוט בהליך פירוק שיתוף במקרקעין.
המציאות המשפטית מוכיחה באופן נהיר וברור למשפטנים העוסקים בתחום, כי על פי רוב פירוק שיתוף במקרקעין נעשה עקב מחלוקות שאינן ניתנות לאיחוי בין שותפים למקרקעין, או אז מתעורר הצורך המיידי (בדרך כלל…) לנקוט בהליך פירוק שיתוף במקרקעין. חשוב לציין כי הליך פירוק שיתוף במקרקעין יכול שיהא הליך רצוני, דהיינו השותפים במקרקעין יכולים להחליט על תנאים ומסגרת זמנים לפיהם יימכרו המקרקעין לצד ג' המרבה במחיר, או שמא אלה יימכרו לאחד השותפים, כאשר השותף האחר מוכר לשותפו את חלקו. אולם, פירוק שיתוף במקרקעין יכול בהחלט להיות מושא לתביעה בבית המשפט, כאשר השותפים במקרקעין לא הצליחו להסדיר את הליך הפירוק באופן עצמאי או שמא מי מהם מתנגד לעצם מהלך פירוק שיתוף במקרקעין.
בתי המשפט נדרשים ללא הרף וכדבר שבשגרה לדון בתיקי פירוק שיתוף במקרקעין, כאשר נטייתו של בית המשפט תהא ברוב המכריע של המקרים לנסות ולהשפיע על השותפים למקרקעין (כעת הצדדים להליך משפטי, תובע ונתבע) לעשות ניסיון נוסף ולמכור את המקרקעין ובכך לבצע הליך פירוק שיתוף במקרקעין בכוחות עצמם, אם לא יצלח ניסיון זה אזי אפשר שבית המשפט יורה על פירוק שיתוף במקרקעין תוך שהוא ממנה עורך דין שישמש כונס נכסים אשר ימכור את המקרקעין בשוק החופשי לצד שלישי המרבה במחיר. נקודה מעניינית נוספת היא שעל פי סעיף 37 לחוק ישנה הגבלה למשך תקופת השיתוף במקרקעין אשר במסגרתה ניתן "לכפות" שיתוף על שותף במקרקעין, וזו עומדת על 3 שנים. מכאן אנו מבינים שהמחוקק ראה לנגד עיניו את הבעייתיות להיות קשור לשותף מאן דהוא בשותפות כה סבוכה כגון שותפות במקרקעין, ומכאן נובעת ההגבלה. אחת הבעיות בשיתוף במקרקעין, היא שבדרך כלל מדובר בשותפות אשר טומנת בחובה סכומי כסף נכבדים אשר מטבע הדברים מושקעים בנכסי מקרקעין שעלותם גבוהה. פירוק שיתוף במקרקעין יש לעשות אם כן, באופן מקצועי ואחראי תוך בחינה מדוקדקת של כל ההיבטים הנוגעים לנושא פירוק שיתוף במקרקעין, תוך ניהול ההליך כך שעורך הדין צופה פני עתיד ומנהל את ההליך באופן מושכל, יסודי ורציני . לפיכך, בנושא פירוק שיתוף במקרקעין יש לפנות לעורך דין המתמחה בדיני מקרקעין, אשר בקיא ביישום והובלת תהליכים מורכבים כגון פירוק שיתוף במקרקעין, שכן כפי שאנו מבינים אין כאן מקום ל"חובבנים", על עורך הדין להיות מצוי היטב בפרטי סוגיה מורכבת זו לעומק ולפרטי פרטיה, וכן להיות עורך דין עתיר ניסיון וידע עת הוא נדרש לטפל בסוגיות פירוק שיתוף במקרקעין.
הבהרות משפטיות
ברי כי האמור במאמר זה לעיל, מהווה אך ורק סקירה כללית בלבד של נושא פירוק שיתוף במקרקעין, ולחלוטין אינו ממצה את מכלול ההיבטים הסבוכים אשר רלוונטיים לנושא פירוק שיתוף במקרקעין בפרט ולדיני המקרקעין בכלל.
לכן, ברי כי אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, והוא אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמרנו דלמעלה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או הליכים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי בשום אופן, לא באופן עקיף ולא באופן ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה ו/או הליך שיינקטו ו/או שלא יינקטו כתוצאה מקריאת המאמר.
אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות העומדות על הפרק עת מתעוררת סוגיה משפטית בעניין פירוק שיתוף במקרקעין, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המתמחה בתחום המקרקעין והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה בתיקים רגישים כגון אלה העוסקים בנושא פירוק שיתוף במקרקעין.
